商業(yè)地產(chǎn)策劃和住宅地產(chǎn)策劃的本質(zhì)區(qū)別

1、功能區(qū)別

住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，為人們提供一個(gè)能夠遮風(fēng)檔雨的休憩之所。而商業(yè)所要承載的功能就較為復(fù)雜，商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔(dān)商品的流通展示功能，對(duì)人而言就是滿足人們的購(gòu)物需求。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還可以承載其他功能，例如餐飲功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、商務(wù)功能等等，就因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的功能要求靈活多變，故導(dǎo)致對(duì)其的操控也就相對(duì)復(fù)雜。

2、地段區(qū)別

房地產(chǎn)因其不可移動(dòng)性，因此不論住宅還是商業(yè)，對(duì)地段的要求都比較高，而商業(yè)更之為甚。相對(duì)而言，住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開(kāi)發(fā)住宅。而商業(yè)則不同，商業(yè)一旦離開(kāi)城區(qū)，來(lái)到郊外，就需要對(duì)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、業(yè)態(tài)進(jìn)行檢討。例如適應(yīng)于城區(qū)的零售百貨如果來(lái)到郊外就生存渺茫。商業(yè)地產(chǎn)的植樹(shù)原理，首先就是立地分析。如果地選錯(cuò)了，那必定難以生存。商業(yè)對(duì)“易達(dá)性”的要求很高，項(xiàng)目最好處在道路十字路口或緊鄰干道，客流、人流、車(chē)流穿行方便，這樣才能增加顧客的光顧可能。

3、客戶區(qū)別

住宅地產(chǎn)涉及客戶層面較窄，而商業(yè)地產(chǎn)涉及客戶層面較寬。住宅的目標(biāo)客戶一般分為兩類(lèi)，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買(mǎi)后出租及房產(chǎn)升值獲利。而自用型客戶乃是買(mǎi)后自用（不論過(guò)渡型居住還是永久性居?。?。

但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營(yíng)商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類(lèi)人群。經(jīng)營(yíng)商戶又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店，下表為某購(gòu)物中心的目標(biāo)商戶分類(lèi)，可以看出各類(lèi)商戶對(duì)物業(yè)的要求都不盡一致。

4、操作復(fù)雜性區(qū)別

從開(kāi)發(fā)商的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度來(lái)講，商業(yè)操作的復(fù)雜性甚之于住宅。對(duì)于住宅而言，開(kāi)發(fā)商將住宅賣(mài)出后基本就萬(wàn)事大吉了，住宅的使用價(jià)值就開(kāi)始在消費(fèi)者手中體現(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)在銷(xiāo)售過(guò)后，是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的，這時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在某種程度上是不具備使用價(jià)值的，它還要進(jìn)行招商才能運(yùn)營(yíng)使用。而招商運(yùn)營(yíng)乃是商業(yè)地產(chǎn)的生死環(huán)節(jié)，稍有不甚，便會(huì)將商業(yè)帶入萬(wàn)劫不覆的深淵。例如國(guó)內(nèi)的很多商業(yè)就是沒(méi)有處理好招商與銷(xiāo)售之間的關(guān)系而導(dǎo)致項(xiàng)目夭折的。

5、物業(yè)要求區(qū)別

住宅對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)簡(jiǎn)單，只要能滿足居住的功能就可以，對(duì)層高、荷載等的要求也不高。但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)物業(yè)的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達(dá)到500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通的超市和書(shū)店1000公斤，倉(cāng)儲(chǔ)店的荷載就要達(dá)到1500公斤。不同的業(yè)態(tài)，對(duì)高度要求亦不相同，做生活超市，5米層高就可以了；如果做建材超市，至少要8米層高；而做倉(cāng)儲(chǔ)的話，要9米。如果建電影院，至少要9米層高，因?yàn)閷?lái)會(huì)使用大銀幕。而住宅的活荷載只要200公斤，層高達(dá)到2.8—3米就可以了，由此可見(jiàn)住宅的物業(yè)要求要相對(duì)簡(jiǎn)單的多。

6、銷(xiāo)售模式區(qū)別

住宅的銷(xiāo)售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡(jiǎn)單，通常為直接銷(xiāo)售，買(mǎi)賣(mài)兩清。而商業(yè)的銷(xiāo)售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷(xiāo)售模式、帶租約模式、返租式銷(xiāo)售、整體銷(xiāo)售模式。而且每種銷(xiāo)售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，例如直接銷(xiāo)售模式還可以分為有條件和無(wú)條件兩種。而返租式銷(xiāo)售更是靈活多樣，可以年返，也可以一次性返，或者二者的結(jié)合。亦可分為短期返（五年及以內(nèi)）和長(zhǎng)期返(五年以上)，更可分為保底或不保底等等。不一而足，每種銷(xiāo)售方式均有其銷(xiāo)售的適應(yīng)對(duì)象。

7、投資回報(bào)形式

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)形式有三種，一是銷(xiāo)售獲利，二是后期經(jīng)營(yíng)收益，三是物業(yè)升值；而住宅的投資回報(bào)形式只能通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)。銷(xiāo)售只能獲取短期的資金回籠或者解決開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題，而經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。例如北京的世紀(jì)金源購(gòu)物中心，60多萬(wàn)平方米一寸都沒(méi)有賣(mài)；上海的梅隆購(gòu)物廣場(chǎng)建設(shè)的時(shí)候投資不到5個(gè)億，后有機(jī)構(gòu)出50億收購(gòu)，卻被婉拒，因?yàn)檫@個(gè)物業(yè)每年都在升值，而且經(jīng)營(yíng)收益很高。所以，商業(yè)地產(chǎn)真正的價(jià)值并非是銷(xiāo)售，而是獲取長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值。

8、專(zhuān)業(yè)性程度

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)對(duì)專(zhuān)業(yè)要求的程度和重點(diǎn)都是不同的，商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作對(duì)于商業(yè)專(zhuān)業(yè)性的要求極高，是多個(gè)商業(yè)微觀問(wèn)題綜合解決的結(jié)果，住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì)。從過(guò)程上看，住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售后就進(jìn)入了終端，而商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售只是經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始，還需要招商、開(kāi)業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理。所以，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作與住宅地產(chǎn)的運(yùn)作對(duì)專(zhuān)業(yè)程度的要求是不一樣的。

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