一、物流地產(chǎn)三大核心模塊是什么

物流地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的是物流業(yè)務的不動產(chǎn)載體，一般物流地產(chǎn)的核心可以分為三個模塊：開發(fā)、運營及金融工具：

1、地產(chǎn)開發(fā)

地產(chǎn)開發(fā)是物流地產(chǎn)業(yè)務的基礎環(huán)節(jié)，分為自建以及定制化兩種服務。自建服務，即由物流地產(chǎn)商自行開發(fā)建設標準化、通用型的物流設施，再將其出租給客戶使用，并提供物業(yè)管理服務，是物流地產(chǎn)最主要的運作模式。定制化服務，即物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶的要求，為客戶選擇合適的地點，在設施規(guī)模、合同條款等方面滿足客戶定制化要求，提供便捷、高性價比的物流設施與物業(yè)管理服務。

2、地產(chǎn)運營管理業(yè)務

地產(chǎn)運營管理業(yè)務負責將地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務部門開發(fā)建成的物流地產(chǎn)出租給客戶使用，從而取得租賃收入。物流地產(chǎn)商往往會提供收購與回租服務，操作過程為：地產(chǎn)公司將客戶目前擁有的物流設施購買回來，將其設計規(guī)劃后，根據(jù)長期業(yè)務關系簽訂租約再回租給客戶，讓客戶繼續(xù)使用這些現(xiàn)代化物流設施。這種模式下，客戶（物流公司）可以削減對固定資產(chǎn)的投入，而將其主要精力投放在核心業(yè)務上，可提高資產(chǎn)回報率，降低負債率。

3、借助物流地產(chǎn)基金進行輕資產(chǎn)運作

借助物流地產(chǎn)基金進行輕資產(chǎn)運作是國際上的一貫模式，基金管理部門負責組織投資者募集資金、收購地產(chǎn)、設立基金，由物流地產(chǎn)商作為基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的地產(chǎn)，獲取基金管理費收入和基金分紅收益。區(qū)別于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)依靠收取租金來收回投入，地產(chǎn)基金可將新建成的物業(yè)資產(chǎn)置入基金平臺，提前兌現(xiàn)開發(fā)的收益，加速了資金的回籠，實現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高回報的輕資產(chǎn)運營模式。

二、物流房地產(chǎn)行業(yè)的三項核心競爭力是什么

物流地產(chǎn)領域熱鬧非凡，不過要想在競爭激烈的市場上存活下來，有核心競爭力是很重要的，總結(jié)起來，物流地產(chǎn)行業(yè)的三項核心競爭力是：

1、拿地能力

拿地能力包括兩方面，一是選址，即能不能拿到距離交通樞紐、發(fā)貨端（工業(yè)制造業(yè)聚集地）或是收貨端（消費品聚集地等）附近的地塊，地塊在配套基礎設施、供水供電、土地外形等方面也需要標。

另一方面是要有合適的拿地成本以保證未來的收益率、適當?shù)牡胤秸弑ＷC穩(wěn)定經(jīng)營。

2、運營管理團隊

現(xiàn)代物流地產(chǎn)設施服務的客戶，典型的如第三方物流服務、電商等企業(yè)，在配送速度、倉儲效率、貨物保管完好度方面要求較高，更重要的是，倉儲是這些類型企業(yè)壓縮成本的重要環(huán)節(jié)，故而對降本和增效需求強烈。

由于物流地產(chǎn)商通常與客戶深度合作，同時作為倉庫的出租方和運營方，因此物流地產(chǎn)運營團隊的能力就顯得至關重要。

3、融資成本與杠桿使用

物流地產(chǎn)是重資產(chǎn)的行業(yè)，初始階段的拿地與建設都將產(chǎn)生大規(guī)模的資本開支，需要盡可能低的融資成本與杠桿加持用于提升收益率并加速資金流轉(zhuǎn)速度。