房產(chǎn)投資是什么

房產(chǎn)投資是以房產(chǎn)來(lái)獲取收益的行為。那么房產(chǎn)如何獲得收益呢？一般情況下分為兩種：一種是房產(chǎn)升值帶來(lái)的收益；一種是房子出租帶來(lái)的收益。

房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)

房產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)有哪些

房產(chǎn)相對(duì)其他消費(fèi)品，具有相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)值。除了房產(chǎn)本身價(jià)值增值以外，房產(chǎn)投資最大優(yōu)勢(shì)就是出租獲得收入。若投資回報(bào)率平均為8%，通脹環(huán)境下，投資房地產(chǎn)比普通儲(chǔ)蓄回報(bào)高，也可以獲得長(zhǎng)期出租收入。

房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

一般來(lái)說(shuō)，投資房地產(chǎn)需要足夠儲(chǔ)蓄資金，在房子出售變現(xiàn)之前，這些房子需要支付成本，比如水電媒體或物業(yè)費(fèi)用，擁有房屋的一些稅金費(fèi)用，還有房屋維修費(fèi)用等，還有就是投資房地產(chǎn)后，可能面臨出現(xiàn)現(xiàn)金流趨緊問(wèn)題，抵押貸款若無(wú)法還清，可能面臨一些沖突或麻煩。另外，房產(chǎn)價(jià)值缺乏標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)有貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

投資什么房產(chǎn)比較好

按地段分

1、市區(qū)房

市區(qū)的資源無(wú)論是教育，醫(yī)療還有商業(yè)等等，都會(huì)比郊區(qū)好。而隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，保障房廉住房的推進(jìn)勢(shì)必會(huì)增加市區(qū)中心的價(jià)值。還有一點(diǎn)就是人口流入問(wèn)題，市區(qū)中心一般設(shè)有很多服務(wù)部門(mén)，比如金融保險(xiǎn)，還有為工商業(yè)服務(wù)的行業(yè)等等。這些資源會(huì)把企業(yè)的總部吸引到市中心，而這些企業(yè)的興衰就關(guān)系到整個(gè)市區(qū)人口流入流出，人多，自然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成需求。

2、郊區(qū)房

投資郊區(qū)的房子能賺錢(qián)一般就在棚戶(hù)區(qū)改造，在大面積改造危房時(shí)期，洞察先機(jī)，提前下手，基本不會(huì)有失誤。如果能洞察先機(jī)，感覺(jué)到一個(gè)是未來(lái)的規(guī)劃，現(xiàn)在的郊區(qū)，可能是未來(lái)的潛力股，這樣買(mǎi)郊區(qū)的房子也是不錯(cuò)的選擇。但是風(fēng)險(xiǎn)較大，畢竟如果猜錯(cuò)了，可能房子就不會(huì)大幅升值，還有即便是賭對(duì)了，等政府的規(guī)劃也是需要很長(zhǎng)的時(shí)間等待。就算買(mǎi)那種有潛力的郊區(qū)，比如旁邊可能已經(jīng)落成一些商業(yè)地產(chǎn)，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，也是有風(fēng)險(xiǎn)的。

3、學(xué)區(qū)房

學(xué)區(qū)房升值空間不錯(cuò)，這種房子不求居住，只求學(xué)位，越小越便宜反而賣(mài)得好，但單價(jià)卻可以比新房花園房貴。但是考慮到“學(xué)區(qū)房”引發(fā)的一系列社會(huì)問(wèn)題，教育部也在考慮實(shí)施“多校劃片，電腦派位”的方案，并且在部分城市已經(jīng)在試點(diǎn)。這個(gè)方案的核心就是擴(kuò)大學(xué)區(qū)范圍，同一個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)有重點(diǎn)學(xué)校也有非重點(diǎn)學(xué)校，學(xué)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)所有者子女進(jìn)入哪所學(xué)校就讀由電腦隨機(jī)派位。一旦實(shí)施，就算購(gòu)買(mǎi)的是重點(diǎn)小學(xué)初中隔壁的房產(chǎn)，也不一定能夠進(jìn)入重點(diǎn)小學(xué)初中。高價(jià)購(gòu)買(mǎi)的“學(xué)區(qū)房”在面對(duì)政策變化后，房產(chǎn)價(jià)值將大幅縮水。

4、地鐵房

地鐵房從建下的一刻就基本定了格局，房?jī)r(jià)一般按樓盤(pán)和地段而分，近地鐵也不一定能升值。只有離市中心越近的地鐵房，一站比一站的價(jià)格貴出不少。但是由于地鐵站不能夠隨意拆換，地鐵房的價(jià)值也是比較穩(wěn)定的，就算房產(chǎn)價(jià)值不升，也不會(huì)回跌。而且地鐵房出粗價(jià)格高，不愁租不出好價(jià)格。【地鐵房>>】

按房屋大小分

房產(chǎn)投資小戶(hù)型好還是大戶(hù)型好？從戶(hù)型上來(lái)說(shuō)，小戶(hù)型無(wú)論是長(zhǎng)線(xiàn)還是短線(xiàn)投資，都比較適合。投資一手大戶(hù)型，較易出現(xiàn)空置風(fēng)險(xiǎn)。小戶(hù)型量多，需求量多，總價(jià)也低，比較適合剛需及過(guò)渡，容易出手，也容易出租。

按地理位置分

穩(wěn)妥的話(huà)，建議海外，相對(duì)穩(wěn)定，而且就算租出去租金收益率也比國(guó)內(nèi)高，不用擔(dān)心管理的問(wèn)題，有專(zhuān)業(yè)管理公司幫你出租，收租金和維護(hù)，只需交管理費(fèi)。

海外購(gòu)房其實(shí)最大的原因就是投資者們想要分散資金風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于國(guó)內(nèi)的普通人來(lái)說(shuō)，手里資金本來(lái)就有限，受?chē)?guó)際匯率變動(dòng)的影響并不大，但是對(duì)手里資金充裕的投資者們來(lái)說(shuō)，如果手里的資金全是國(guó)內(nèi)資產(chǎn)，匯率一旦變化，投資者們的資金無(wú)形中就會(huì)縮水。這時(shí)候，海外購(gòu)房的投資者因?yàn)榉稚⒘俗约旱馁Y產(chǎn)，那么受到的影響就會(huì)大大的降低。所以和國(guó)內(nèi)房產(chǎn)比起來(lái)資產(chǎn)分散相對(duì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

其次就是國(guó)外房產(chǎn)的永久產(chǎn)權(quán)，和國(guó)內(nèi)相比也是比較占優(yōu)勢(shì)的，沒(méi)有房產(chǎn)稅，過(guò)戶(hù)及持有費(fèi)用低，很多國(guó)家外國(guó)人購(gòu)置房產(chǎn)門(mén)檻低，辦理快。

但是想要圖總價(jià)快速且迅猛增長(zhǎng)，喜歡短期套現(xiàn)的朋友們，投資海外房產(chǎn)不適合。【海外房產(chǎn)投資>>】

按房產(chǎn)類(lèi)別分

1、商鋪投資

商業(yè)投資之王，資產(chǎn)升值較快

商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資穩(wěn)定性、收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅。商鋪?zhàn)饨鹂墒杖〉姆孔鈺?huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行利息，隨著商圈的繁華，每年租金不斷上漲。同時(shí)，在通貨膨脹壓力下，投資商鋪能讓資產(chǎn)保值增值。但是由于商鋪的價(jià)格高，而影響其價(jià)格的因素很多，比如地段商情因子、客流量，可視性、交通條件，所以商鋪價(jià)格變化往往難以預(yù)料，其售價(jià)（租金）變化的幅度也比較大，商鋪想要得到較高的收益率，對(duì)商鋪投資者的專(zhuān)業(yè)能力有較高要求。另外商鋪的使用年限短，一般只有40年。【商鋪>>】

2、寫(xiě)字樓

高投入高回報(bào)，且漲勢(shì)明顯

在政府重點(diǎn)發(fā)展的地方，會(huì)出現(xiàn)寫(xiě)字樓群，投資寫(xiě)字樓產(chǎn)品在大環(huán)境下有政策扶持。一般的寫(xiě)字樓集群，地段都不會(huì)差。同一地段寫(xiě)字樓比商鋪門(mén)檻低。寫(xiě)字樓的需求不斷攀高，寫(xiě)字樓一旦入手，業(yè)主就不怕招不到公司租客，租金收益穩(wěn)定，高品質(zhì)寫(xiě)字樓每年租金都在以10%的漲幅上漲！投資寫(xiě)字樓一定注重地標(biāo)商務(wù)性，要選擇市中心好地段，交通便捷，配套齊全，以便于商務(wù)洽談及形象的樹(shù)立。

但寫(xiě)字樓目前市場(chǎng)的供應(yīng)量比較大，有些地方呈飽和狀態(tài)，而且寫(xiě)字樓升值空間有限，投資對(duì)資金的要求比較高。對(duì)于一個(gè)供需均衡或飽和的市場(chǎng)，商鋪投資的靈活性更大些。【寫(xiě)字樓>>】

3、公寓投資

商住兩用，潛力巨大

公寓同樣為商業(yè)地產(chǎn)，其具備商住兩用性，既吸收了舒適的居住功能，又吸收了寫(xiě)字樓的辦公商務(wù)特點(diǎn)，同時(shí)極為注重人性化特質(zhì)，這就是高品質(zhì)公寓的特性。

因?yàn)楣⒆饨鸨葘?xiě)字樓便宜，很多創(chuàng)業(yè)型、中小型公司會(huì)選擇租公寓進(jìn)行辦公；公寓作為居住，市場(chǎng)潛力也是非?？捎^(guān)，寫(xiě)字樓附近的公寓項(xiàng)目簡(jiǎn)直是白領(lǐng)租房的最佳，簡(jiǎn)直是供不應(yīng)求，公寓可謂是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)又收入穩(wěn)定的選擇。

4、住宅投資

收入穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低

住宅的投資總價(jià)高，收租金付按揭，放長(zhǎng)線(xiàn)釣大魚(yú)，不出租時(shí)又可居家，成為很多中年朋友的選擇。

但是住宅出租時(shí)，租客往往要求是家具全配、精裝修，這就意味著要想租個(gè)好價(jià)格，就必須在出租前進(jìn)行全屋裝修，其費(fèi)用不少。同時(shí)處理后續(xù)維修等事項(xiàng)也相對(duì)麻煩，所以投資住宅雖相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)低，但回報(bào)漫長(zhǎng)。

按交付時(shí)間分

1、期房

期房相對(duì)現(xiàn)房?jī)r(jià)格要低一些，優(yōu)惠力度也比現(xiàn)房大。期房戶(hù)型的選擇空間大，基本所有戶(hù)型都有。期房修建的地段一般配套還未完善，后期生活、交通等配套完善，將有一定的升值空間。但是無(wú)論是交房時(shí)間、戶(hù)型面積、配套等維度，購(gòu)買(mǎi)期房都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，甚至于有的開(kāi)發(fā)商不靠譜，卷款逃跑。

2、現(xiàn)房

可以很直觀(guān)看到整個(gè)小區(qū)的現(xiàn)狀，包括樓間距、戶(hù)型面積、小區(qū)規(guī)劃等都是直觀(guān)的?，F(xiàn)房的生活配套完善相對(duì)完善和成熟，不用擔(dān)心未來(lái)是否哪個(gè)規(guī)劃未能實(shí)現(xiàn)。購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)小，不用擔(dān)心爛尾房、交房延期等問(wèn)題。但是現(xiàn)房在戶(hù)型、朝向、樓層等維度上，選擇余地小；價(jià)格相對(duì)無(wú)優(yōu)勢(shì)，優(yōu)惠力度一般比期房小。

3、尾房

很多尾房所屬的樓盤(pán)，一般物業(yè)設(shè)施和小區(qū)環(huán)境比較完善，買(mǎi)這樣的房子花得少享受得多。因尾房已經(jīng)過(guò)時(shí)間的考驗(yàn)，無(wú)論投資還是自住，更利于人們判斷選擇。尾房?jī)r(jià)格、付款方式及談判中有相對(duì)較大的主動(dòng)性和議價(jià)空間。尾房兼?zhèn)淞诵路康脑O(shè)計(jì)質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)和完全可以與二手房、甚至經(jīng)濟(jì)適用房比拼的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，投資風(fēng)險(xiǎn)小、選擇范圍廣。

按賣(mài)主分

投資一手房和二手房哪個(gè)更加劃算？一般二手房，周?chē)际桥涮R全的，發(fā)展?jié)摿Σ皇呛芏啵阗?gòu)買(mǎi)的時(shí)候已經(jīng)為這些便利買(mǎi)單了，后期出售時(shí)候，這方便的利潤(rùn)增值你是賺不到的。

但是一手房恰恰相反，我們購(gòu)買(mǎi)時(shí)候，只是購(gòu)買(mǎi)的房子，因?yàn)榕涮走€沒(méi)有，等配套成熟后出售，你還能賺到配套升值這部分錢(qián)。但這不是簡(jiǎn)單的一手房和二手房的問(wèn)題，主要看房子的性?xún)r(jià)比、地段升值空間、開(kāi)發(fā)商實(shí)力。

房產(chǎn)投資回報(bào)率

房產(chǎn)投資回報(bào)率怎么算？

1、房產(chǎn)收益模式計(jì)算公式：　投資回報(bào)率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）

投資房產(chǎn)的收益是這樣實(shí)現(xiàn)的，通過(guò)貸款購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款的“月供”，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報(bào)。

2、房產(chǎn)投資回報(bào)率分析計(jì)算公式：　投資回報(bào)率＝（稅后月租金－物業(yè)管理費(fèi)）×12／購(gòu)買(mǎi)房屋單價(jià)

此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系，只要結(jié)果大于8％都是不錯(cuò)的投資。但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

3、房產(chǎn)投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式：　投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）／（稅后月租金－按揭月供款）×12

這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短，一般認(rèn)為結(jié)果在12－15年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報(bào)法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。

房產(chǎn)投資注意事項(xiàng)

1、確定房產(chǎn)投資策略

有些房產(chǎn)易于出租，但是不會(huì)有太大的升值潛力，而另外一些房產(chǎn)恰好相反。因此，在您決定投資以前，必須確定您的投資策略。

2、需估計(jì)所投房產(chǎn)的潛力

您應(yīng)該估計(jì)所投資的房產(chǎn)將會(huì)為您帶來(lái)何種收入，為此，您可以研究一下房產(chǎn)過(guò)去的升值情況和潛在的出租前景。

3、估計(jì)自己的財(cái)政實(shí)力

估計(jì)自己現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)能力對(duì)于決定投資的時(shí)機(jī)十分重要?？纯茨卸嗌佻F(xiàn)金以及您家里有什么可以抵押的東西。著眼于您的長(zhǎng)期目標(biāo)，比如，您要投資的房產(chǎn)是否會(huì)是您退休后的經(jīng)濟(jì)來(lái)源？

4、投資房產(chǎn)一定要分散資金

投資者在投資房產(chǎn)時(shí)，要考慮到國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，如果國(guó)家政策突然調(diào)整，或者是遭遇市場(chǎng)突變，投資人手中所持有的房產(chǎn)可能會(huì)面臨賣(mài)不出去的狀況，也有可能會(huì)貶值，建議投資人總的房產(chǎn)投資比率不要超過(guò)個(gè)人總資產(chǎn)的60%，這是其中一個(gè)房產(chǎn)投資技巧。【詳細(xì)>>】