標準/新規(guī)
物權關系到百姓的房子、車子等大物件。動輒幾百萬甚至上千萬的房子，出不得一點問題，容不得半點馬虎。最高人民法院發(fā)布最高人民法院關于適用中華人民共和國物權法若干問題的解釋（一），結合審判物權法在實踐中遇到的難點問題，對不動產物權與登記、按份共有人優(yōu)先購買權、善意取得等作出了相應規(guī)定。物權法司法解釋共計22個條文，將于2016年3月1日起正式實施。
為正確審理物權糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定，結合民事審判實踐，制定物權新司法解釋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》已于2015年12月10日由最高人民法院審判委員會第1670次會議通過，現(xiàn)予公布，自2016年3月1日起施行。 【物權司法解釋】
近年來，有關船舶、航空器和機動車等特殊動產引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢。機動車的二手交易也大量增加，實踐中機動車名實不符的情況也并不鮮見。如何處理好相關糾紛成為審判實踐中的熱點和難點。《解釋》第六條明確，轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價并取得占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為物權法所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。
案例：A把機動車交付給了買受人B，但雙方沒有去辦理過戶登記，而A還欠C的錢沒還。C能不能說，用這輛車來抵償A的債務呢？這時候，B和C，誰對這輛機動車擁有“優(yōu)先所有權”？這種情況下：B的權利優(yōu)先于C的權利，法律優(yōu)先保護物權的權利！
長期以來，很多人認為，只要產權證上寫誰的名字，物權就是誰的，一些真實權利人的權益無法主張，比如男方為了結婚，出錢買房卻登記女方的名字，于是就出現(xiàn)了大量因房產證署名和加名字而發(fā)生的糾紛。依據(jù)《解釋》，對發(fā)生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴于對原因行為或基礎關系的審查，所以，在當事人有證據(jù)證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符、自己是真實權利人的情況下，法院應當支持他的訴求。
案例：在離婚訴訟中，如果法院判決準予離婚，同時判決夫妻共有的房屋歸丈夫或妻子一人所有，那么自法院判決生效時起，房屋的所有權就不再屬于雙方共有，而是歸屬于丈夫或者妻子一人 ，即使該房屋仍登記在夫妻雙方名下。
老百姓買房最怕交付房款之后，房卻拿不到。“一房兩賣”甚至“多賣”的現(xiàn)象并不鮮見。而物權法規(guī)定的預告登記制度，是保障尚未獲得物權的買房人等債權人權益的一項制度。根據(jù)物權法第二十條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。
物權法第101條確立了按份共有人優(yōu)先購買權制度，即按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。因表述較為簡單，遠遠不能解決優(yōu)先購買權行使的前提條件、方法等重要問題，還導致實踐運用及司法判斷標準不一、尺度各異。為此，《解釋》通過六個條文、分別從按份共有人優(yōu)先購買權行使的起始條件、同等條件的認定、行使期間、主體范圍以及裁判保護等方面進行了規(guī)定，具有高度可操作性。
物權法規(guī)定了善意取得制度，即“受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的”。司法實踐中，與善意取得相關的糾紛非常常見，廣泛地遍布在為數(shù)眾多的合同、侵權乃至婚姻家庭繼承糾紛中?！督忉尅返谑鍡l規(guī)定了“善意”認定的基本標準：“受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。”而第十六條、第十七條則分別就不動產善意取得中，受讓人非善意的認定、動產善意取得中受讓人重大過失的認定作出具體規(guī)定。
案例：A長年住著母親的房子，擅自把房子轉讓給了不知情的B。B付完錢，A母親聽說了，憤怒地跑來要房子。這時候，房子歸誰？按照《物權法》的“善意取得”制度，B擁有房子。
