雖然二手房和新房享受的貸款政策基本一致，但二手房會受到評估價格以及房齡的影響，貸款額度會降低。新房的貸款年限最多為30年，而二手房由于受到房齡的限制，通常貸款年限不到30年，通常二手房的房齡越老，貸款年限就越短。【二手房貸款>>】

一般購房者需要到銀行了解相關情況，并且辦理相關的所需資料來申請個人住房貸款。然后銀行會對購房者進行審查，進而對貸款的額度進行確定。那接下來借款合同的辦理，由銀行代辦保險，再辦理產權抵押登記和公證。剩下的就是由銀行發(fā)放貸款，借貸人每月還款和還清本息后的注銷登記。

商業(yè)貸款，一般首套房3成首付，二套房4-6成首付，三套房不給予貸款；公積金貸款，一般首套3成，二套4成，三套禁貸。不管哪種貸款，首套房的首付比例，全國一樣，但二套房的首付比例，不同城市的要求不一樣。

一般來講，銀行覺得可以貸款給你的話，會按照你的退休年齡減去你的實際年齡，剩下的數字就是你可以貸款的年限，原則上最多不超過30年。

一般而言，貸款年限越長，每個月的還款額就越少，但總計的貸款利息就越多；而貸款年限短的話，雖然總計的貸款利息少了，但每個月的還款額就增加了很多。根據貸款年限長短這一特點，購房者可以選擇適合自己的貸款年限，沒有絕對的說法是貸款20年更好還是貸款30年更好。

通常的情況下，快的話大約需要一星期，慢的話可能需要幾個月。至于時間的長短，主要取決于借款人和銀行兩個方面。比如借款人在辦理房貸的時候，提交的資料比較的齊全，銀行審核的過程中不需要補充任何的資料。這樣的話，一般一星期就能辦理成功。

年齡過大的人群，因為貸款人年齡越大，身體出現健康問題的幾率就越大，影響還貸。從事高危職業(yè)的人群，這類人群隨時會有生命危險，無法按時還貸。除此外還有信用記錄不好的人，工資太低、還款能力不達標的人。

可以先去找銀行業(yè)務員溝通，建議增加首付款數額，減少貸款的申請金額，將資料準備齊全后再向銀行申請貸款，或者嘗試換一家銀行。也可以去找擔保公司貸款，但是涉及到的費用會比銀行貸款的費用更高。實在不行可以和賣家協(xié)商解除購房合同，如果是銀行本身原因無法貸款，那么賣家應該無條件退還購房首付。如果是因為購房者自身原因，購房者需要承擔違約責任，支付違約金給賣家，同時賣家應該返還首付款。

Maigoo網編了解到貸款者可以帶上身份證親自到貸款銀行網點的個貸部門查詢，也可以通過網銀查詢，貸款者還可以打貸款行的客服電話查詢。

勇于償試下向周邊的親戚朋友同事們籌措些應急的資金；可向貸款銀行提出延長借款期限的書面申請，請求銀行延長借款期限；或者在征得貸款銀行同意后，可轉讓或賣掉房子，用轉讓或出售房子所得到的資金償還房貸；實在不行就只能拍賣房產，如果超過規(guī)定時間未還款銀行拍賣房產后，會扣留欠銀行的款項部分。

無論是銀行還是各金融機構，基本上都會有容時容差服務。也就是說房貸在還款的時候一般都會有一個寬限期，只要在寬限期內還上房貸，是不會算作逾期的。比如金融機構一般是有1到3天的寬限期，銀行也差不多，建設銀行還有長達8天的寬限期。若只是逾期一天的話，只要你不是惡意逾期，那么只要及時把錢還上并說明原因，一般也不會進入征信系統(tǒng)里產生不良信用記錄的。但也有些銀行比較嚴格，可能一逾期就會上征信，大家一定要了解清楚貸款行或貸款機構的規(guī)定。

房產證能夠拿到的時間主要是看你購買的是什么樣的房子，若你購買的是期房的話，如果合同沒有約定，那么一般在房屋交付后的三個月內就能夠拿到房產證了。如果你購買的是現房或者是二手房的話，一般在合同簽訂的三個月內就可以拿到房產證了。

等額本金提前還款的情況，若貸款過半，剩下的本金比重較大，利息比重較小，如果提前還款，能夠節(jié)省的錢很少。如果是等額本息提前還款，一般情況下，當還款期限超過三分之一的時候，提前還款就不劃算了，因為剩下的利息并不多，基本上都是本金。

據MAIGOO小編了解，可以賣，3種方法：

①到銀行查一下貸款本金有多少，找到新買主后，讓新買主把商定的房價減去貸款本金的現金給你，到銀行辦理轉按揭手續(xù)，把房子和貸款均轉到新房主的名下。

②自己拿錢或借錢把貸款還上，然后賣房，賣完后還借款。

③如果買房人有足夠的現金，讓買房人先拿一部分錢把貸款還上，解除抵押后，更名同時把余款付清。