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二手房產(chǎn)權(quán)調(diào)查莫忽視 二手房屋產(chǎn)權(quán)年限怎么算
二手房產(chǎn)權(quán)信息要細(xì)查
首先，要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件等。產(chǎn)權(quán)證書是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；身份證件是指身份證、戶口簿等。
其次，向有關(guān)房地產(chǎn)管理部門查驗所購房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該文件副本；登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應(yīng)注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品；其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。
最后，查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)檔案記錄了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實，至于所涉房屋是否被抵押等則必須查驗其他有關(guān)證明，包括抵押貸款合同等，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。
二手房產(chǎn)權(quán)六大問題要特別注意
問題一：產(chǎn)權(quán)交易有限制。
如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房以及危房等不能上市交易的問題。如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
問題二：承租人可能優(yōu)先購買。
在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購買該套房屋。
問題三：房屋用途非商用。
買房自住者可不必在意這一點，但如果是準(zhǔn)備買房用作營業(yè)或辦公，則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望房興嘆了。
問題四：房改房成本價未補足。
1998年以前許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時，都是以優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的。
如果購買的是賣房者當(dāng)初以優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價購買的房產(chǎn)，那么就要確認(rèn)該房屋是否已按成本價補足費用。
問題五：城市居民不能買農(nóng)民房。
根據(jù)國家政策規(guī)定，農(nóng)民的房屋一般不能直接賣給城市居民，城市居民只能向農(nóng)民租房。
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋(又稱小產(chǎn)權(quán)房屋)需經(jīng)國家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進(jìn)行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用權(quán)證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，才可以上市交易。
問題六：未辦理房產(chǎn)證。
購房者還需要注意，如果購買的房子只有購房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權(quán)證則盡量不要購買，這類房產(chǎn)很可能會因為開發(fā)商的問題，導(dǎo)致最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。
此外，在房屋買賣交易完成的同時，買方應(yīng)要求賣方及時協(xié)助自己到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，以防賣方看房價上漲而毀約，給買方帶來不必要的麻煩。
二手房產(chǎn)權(quán)年限怎么算？
房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工業(yè)用建筑。按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。
目前，我們通常所說的房屋產(chǎn)權(quán)大致分為：
1.住宅用地，產(chǎn)權(quán)年限是70年；
2.綜合用地，產(chǎn)權(quán)年限是50年；
3.商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限是40年。
70年是國有土地出讓中住宅用地的出讓年限，這在土地管理法中有明確規(guī)定。出讓年限到期后，產(chǎn)權(quán)所有者可以向當(dāng)?shù)卣暾埨m(xù)期。不管一手二手，產(chǎn)權(quán)都是從和開發(fā)商簽買賣合同的日期算起，買二手房，已買的二手房產(chǎn)權(quán)年限要在70年里減去已經(jīng)使用過的產(chǎn)權(quán)年限的，而不是還有70年的產(chǎn)權(quán)權(quán)限。比如1994年和開發(fā)商簽了一手的買賣房產(chǎn)合同，到今年剛好滿20年，現(xiàn)在又買過來，那就還剩50年，70-20=50年。以后這個房產(chǎn)只要國家不征收，你都有權(quán)使用，要征收了你也有征收補貼費。
