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二手房買賣交易流程 看完絕不吃虧的二手房避坑指南

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買房有門路 真假房源要會(huì)辨
▼ 二手房好處
① 可以考察小區(qū)內(nèi)的環(huán)境、物業(yè)水準(zhǔn)、周邊環(huán)境及便利條件等，同時(shí)也能初步考察后續(xù)裝修需要花多少錢，控制住預(yù)算。
② 可選擇地段更多。城市中心基本沒有新房，得到距離遠(yuǎn)點(diǎn)的地方才有。對于想住在離市中心近的人來說，二手房是個(gè)好選擇。
③ 可選擇裝潢體面的房子，直接拎包入住，有必要時(shí)再修補(bǔ)，能省去很多麻煩，還能省下一大筆裝修費(fèi)。
如何找二手房
① 專業(yè)房產(chǎn)買賣網(wǎng)站（推薦）
這類網(wǎng)站主要分為兩種，一種是規(guī)模較大的網(wǎng)站，業(yè)務(wù)遍布全國，比較知名的有鏈家、安居客等；另一種則是小中介公司開發(fā)的網(wǎng)站。
前者房源數(shù)據(jù)豐富，價(jià)格、面積等信息清楚可見，而且把控嚴(yán)格，很少會(huì)坑；后者通常只掛自己公司的房源，可選擇性少，而且坑錢的公司居多。

② 分類信息網(wǎng)
國內(nèi)比較大的分類信息網(wǎng)如58同城、趕集網(wǎng)等，也有專門的二手房板塊，房源也很豐富，有關(guān)信息也比較全。這種房源要么是業(yè)主本人發(fā)布，要么是中介發(fā)布，后者坑錢的概率較高，所以得盡量避免遇到中介。

③ 司法拍賣
這種房源分兩種，即拍賣房（遭到法院查封而被拍賣）以及典當(dāng)房（抵押到期沒贖回而被拍賣），其拍價(jià)一般低于市場價(jià)10%～20%，如果機(jī)會(huì)把握得當(dāng)，可以低價(jià)位買到好房子。
當(dāng)然，這種房子風(fēng)險(xiǎn)也比普通二手房要高許多，尤其是涉及到產(chǎn)權(quán)問題。這種房子可以在一些拍賣網(wǎng)上找到，淘寶也有專門的拍賣板塊。

④ 其他渠道
報(bào)刊雜志廣告、戶外廣告、樓書及宣傳單、電視廣告、委托中介。
▼ 真假二手房源信息辨別
房子
① 標(biāo)題誘導(dǎo)
強(qiáng)調(diào)低價(jià)，不提房源特點(diǎn)，很可能是釣魚房，常見的手法有【××100%真房源】、【××認(rèn)證房】等，再者還有“5折”，“驚爆價(jià)”“業(yè)主急售”等，這只是中介的宣傳噱頭，真實(shí)情況往往并非如此。

② 細(xì)看描述
二手房的描述通常包括業(yè)主的基本信息、賣房原因、房源情況以及房產(chǎn)權(quán)問題（最重要）等，越詳細(xì)越真實(shí)可靠。如果描述上只是純粹簡單的信息復(fù)制，并未有任何有關(guān)房源的信息，很可能是“釣魚房”。

③ 了解房價(jià)
同一小區(qū)每平米的價(jià)格基本在同一水準(zhǔn)，建議小伙伴們可以提前了解該小區(qū)的平均價(jià)格，若二手房的價(jià)格低于該小區(qū)的平均價(jià)格，要么是中介的虛假報(bào)價(jià)，要么是房屋本身存在問題，房主急于將房屋脫手。
實(shí)地看房源 產(chǎn)權(quán)調(diào)查最重要
當(dāng)我們選中某個(gè)房源后，接下來就是實(shí)地看房了。但看房并不單只是了解房子自身以及周邊的情況，更重要的是產(chǎn)權(quán)問題，畢竟會(huì)涉及到金錢糾紛問題，所以接下來產(chǎn)權(quán)問題的確認(rèn)就是實(shí)地看房的重點(diǎn)了。
▼ 房屋自身情況
房屋自身情況
由于是二手房，所以破損的情況是必然存在的。有時(shí)候，房屋存在很大缺陷，業(yè)主急于脫手，所以會(huì)做點(diǎn)手腳掩蓋缺陷，這種情況我們更得提防。
如果實(shí)在害怕房子會(huì)出問題，或自己不太會(huì)看房，建議邀請有看房經(jīng)驗(yàn)的朋友或?qū)I(yè)人士陪同前往。如果是我們親自檢查，通常可以著重檢查以下這些情況：

① 是否有漏水現(xiàn)象，包括天花板、樓地墻面、地下室、衛(wèi)浴潔具等；
② 檢測上下水管道和衛(wèi)生潔具是否有堵塞現(xiàn)象；
③ 墻面、地面和屋面是否起翹、開裂等現(xiàn)象，承重墻是否有損壞。（如有，強(qiáng)烈建議不要購買！）
④ 整體及各個(gè)角落的衛(wèi)生情況如何，是否有臟物、涂鴉等。
TIPS： 如果是些小缺陷，可以和業(yè)主聊，并嘗試著壓低價(jià)格。
▼ 房屋周邊情況
房屋周邊情況
購房者要多方面了解，房屋周邊環(huán)境是否符合自己的需求，尤其要核對中介或業(yè)主在網(wǎng)站上所描述的周邊情況是否屬實(shí)，如不屬實(shí)，說明存在一些貓膩。而觀察周邊環(huán)境時(shí)，我們主要了解這些：

【配套情況】：是否有娛樂健身設(shè)施，公園、銀行、洗衣店等；
【污染問題】：小區(qū)垃圾處理狀況如何，夜晚是否有噪聲污染的問題；
【安全問題】：小區(qū)出入管理、保安是否能24小時(shí)值班等；
【特色問題】：以學(xué)區(qū)房為賣點(diǎn)的二手房需要到教育局確認(rèn)是否真實(shí)；以保證落戶為優(yōu)惠條件的二手房要到派出所進(jìn)行確認(rèn)；
【停車問題】：原業(yè)主是否有購買停車位，或小區(qū)停車位按月租用的費(fèi)用是多少。
▼ 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查
在整個(gè)二手房買賣交易流程中，產(chǎn)調(diào)絕對是最不容忽視的問題，尤其是在簽合同之前，我們更得慎重調(diào)查清楚。這一方面，中介理應(yīng)積極幫忙，如果不夠積極的話，可催促或請他聯(lián)系業(yè)主，讓業(yè)主向自己說清楚。
房產(chǎn)證
① 為什么要做產(chǎn)權(quán)調(diào)查？
a. 房子不在政策優(yōu)惠內(nèi)，契稅營業(yè)稅都不能免，中介卻沒有告訴你，結(jié)果買房的錢和市場價(jià)沒有區(qū)別。
b. 房子被抵押了，不能過戶；房子因某些問題被法院查封，也不能過戶。而此時(shí)你卻付了意向金。
c. 你交了意向金，才發(fā)現(xiàn)房東跟房產(chǎn)證上的不是同一個(gè)人，根本無法順利完成過戶流程。
d. 入住二手房后，偶然聽到鄰居議論，房子原來的主人是非正常死亡，心理膈應(yīng)卻沒地方申辯。

如果事先沒有做好產(chǎn)權(quán)調(diào)查，上述情況你很大概率會(huì)碰上，到時(shí)候可就欲哭無淚了......

② 什么時(shí)候進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查？
產(chǎn)權(quán)調(diào)查理應(yīng)進(jìn)行兩次，一次是在初次看房后，確定對該房屋有興趣，再與房屋產(chǎn)權(quán)人去房管局做產(chǎn)調(diào)。

第二次則是在簽合同之前，最好就是在簽合同前的幾個(gè)小時(shí)內(nèi)，這樣做的好處就是避免我們首次做完產(chǎn)調(diào)后，房屋產(chǎn)權(quán)悄悄出現(xiàn)變更，但我們卻沒有發(fā)現(xiàn)，提防房屋產(chǎn)權(quán)人做手腳。

③ 怎么做產(chǎn)權(quán)調(diào)查？
在二手房交易流程中，我們必須和該房屋產(chǎn)權(quán)人到交易中心領(lǐng)號(hào)處，領(lǐng)取排隊(duì)號(hào)碼，在工作人員的引導(dǎo)下，填好信息表（包含姓名、身份證號(hào)碼、物業(yè)地址、查閱項(xiàng)、簽名等），之后就等待窗口叫號(hào)。

輪到我們查閱時(shí)，就將身份證、信息表給工作人員，并繳納查閱費(fèi)，工作人員會(huì)給你一份房地產(chǎn)登記薄。這份登記簿里會(huì)詳細(xì)記載該房屋的產(chǎn)權(quán)情況，待核實(shí)產(chǎn)權(quán)不存在問題后，我們才可以繼續(xù)買二手房下一步流程。
正式簽合同 謹(jǐn)防合同有貓膩
▼ 當(dāng)面簽合同
簽訂合同
買二手房注意事項(xiàng)有很多，首先就是必須當(dāng)面簽合同，以防止中介公司搞貓膩。如果沒有當(dāng)面簽合同的話，中介公司會(huì)鉆空子，損害買賣方的利益，通常會(huì)有如下兩種情況：

a. 催促我們簽訂一式三聯(lián)的意向協(xié)議，并向我們討要意向金，然后由中介拿給賣方簽，而買方簽字后，一式三聯(lián)的意向協(xié)議均被中介拿走，有可能就出現(xiàn)代簽的情況，再者留下“空格”很容易給中介或賣方鉆空子的，這也屬于二手房合同注意事項(xiàng)之一。

b. 有的經(jīng)紀(jì)公司存在“一房多賣”的違規(guī)操作，最后誰出價(jià)高便賣給誰，其他人則毀約。這種情況會(huì)讓中介公司獲取兩種利益，一是以房主不賣為由免責(zé)，所以無法退回買方定金；二是中介費(fèi)通常為房價(jià)的1%-3%，所以房價(jià)越高，他們賺的更多。
▼ 拒接繳納意向金
中介向我們收取購房意向金、履約保證金、購房定金類等，必須拒絕，同時(shí)更換中介公司，否則就會(huì)出現(xiàn)上述的情況。此外，這筆款項(xiàng)是購房定金，理應(yīng)由賣方親自收取，而不是中介；如果房東同意由中介收取，應(yīng)讓房東在收款收據(jù)上簽字確認(rèn)。
▼ 附屬物權(quán)歸屬明確
不少購房者表示在看房時(shí)看到的房屋配套家具在真正交房時(shí)卻沒有了。這種現(xiàn)象屢見不鮮，原因是因?yàn)樵谫I房前沒有和賣方以及中介協(xié)商清楚。所以購房者在交易合同上一定要把各項(xiàng)物品的歸屬在合同上寫清楚。
▼ 有關(guān)戶口遷出
戶口本
有一種傳說叫做“老賴”，即盡管他的房屋產(chǎn)權(quán)歸你了，但他本人或親人的戶口仍然掛在這個(gè)房子上，始終賴著不肯牽走。
“老賴”對我們孩子就讀附近學(xué)區(qū)房有很大的影響，而我們的戶口也無法牽進(jìn)來，買賣房屋以及拆遷還得經(jīng)過“老賴”本人同意。因此，在簽合同前應(yīng)到派出所查詢相關(guān)戶籍信息，并在合同上約定遷出時(shí)間。
▼ 詳細(xì)閱讀合同
① 合同內(nèi)容：合同內(nèi)容中應(yīng)包括當(dāng)事人信息、房屋具體情況、約定房價(jià)及付款時(shí)間、交房時(shí)間、違約責(zé)任、解決爭議方式、合同生效或失效條件、合同解除條款以及各項(xiàng)附件。
負(fù)責(zé)任的中介會(huì)幫你細(xì)看的，但若是遇到“坑貨”的話，可就很難說了，所以盡可能找大公司或熟悉的中介。

② 明確事項(xiàng)：違約金比例、代理費(fèi)明細(xì)單等，尤其是違約金很重要，一旦買賣任何一方違約的話，違約金是可以彌補(bǔ)損失的，而且具備法律效應(yīng)，不怕有人會(huì)賴賬，通常違約金約為房價(jià)的20%，可稍微提高5-10%。
過戶走流程 交稅領(lǐng)證不可少
交付房屋鑰匙
① 申請過戶
二手房過戶流程不復(fù)雜，首先買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出過戶申請，并接受查驗(yàn)有關(guān)證件、審查產(chǎn)權(quán)。如果事先將資料都準(zhǔn)備齊全，通常一般一天可以辦完過戶。

② 繳納過戶稅費(fèi)
無論是買方還是賣方，都需要繳納過戶稅費(fèi)，而稅率則根據(jù)房屋性質(zhì)而定。因此，我們要明確自己購置房屋需承擔(dān)的稅費(fèi)，以此要求賣方降價(jià)彌補(bǔ)。那么，二手房過戶費(fèi)怎么算？買二手房要交哪些稅？
▼ 買賣方二手房交易稅費(fèi)明細(xì)表
交費(fèi)款項(xiàng) 買房人應(yīng)繳納稅費(fèi) 交費(fèi)款項(xiàng) 賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)
契稅 房款的1-3% 印花稅 房款的0.05%
印花稅 房款的0.05% 交易費(fèi) 3元/平方米
交易費(fèi) 3元/平方米 營業(yè)稅 全額的5.5%（房產(chǎn)證未滿5年的）
測繪費(fèi) 1.36元/平方米 個(gè)人所得稅 盈利的20%/房款的1%
權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi) 200元以內(nèi) / /
③ 領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證，通常在1周至1個(gè)月內(nèi)即可領(lǐng)取。
TIPS： 建議合同上約定，如果在過戶中因業(yè)主原因，房產(chǎn)遭到查封，那么可視為業(yè)主違約，并由業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。注意，過戶后到手的除了產(chǎn)權(quán)證，還有土地證！
④ 等待業(yè)主遷出并裝修入住
業(yè)主在規(guī)定日期內(nèi)遷出后，我們就可以視情況動(dòng)手裝修入住或直接入住。但由于二手房相對老舊，裝修的注意事項(xiàng)比較高，因此我們得了解一些基本的知識(shí)。詳細(xì)可戳此閱讀：【二手房改造清單>>】
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