房產(chǎn)中介
1、選取品牌中介
一般以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規(guī)范；另一方面房源也比較充裕。建議賣方最好將房屋委托給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，最重要的是能夠保證交易的安全性，避免帶來(lái)后顧之憂。
2、交鑰匙要謹(jǐn)慎
許多二手房房主同中介公司簽訂了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，就將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹(jǐn)慎。
3、不要輕易提前交房
即使簽了購(gòu)房合同，在過(guò)戶手續(xù)沒(méi)有辦妥之前，對(duì)于提前交房的要求屋主還需思量。
4、合同細(xì)節(jié)要講清
買賣雙方經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)缺乏房屋交易的經(jīng)驗(yàn)的情況，在交易過(guò)程中往往會(huì)比較注意房款、中介費(fèi)等比較大的費(fèi)用，但在某些細(xì)節(jié)問(wèn)題上則不甚關(guān)注。如果這些細(xì)節(jié)問(wèn)題在簽訂合同前就事先約定好了，就不會(huì)產(chǎn)生這些“后遺癥”了。
5、私下交易要看清
要仔細(xì)研究二手房交易的相關(guān)政策、程序、手續(xù)等系列知識(shí)，否則很難順利完成整個(gè)交易過(guò)程。自己不熟悉的話，起碼也要找一個(gè)懂行的朋友陪同。
1、核實(shí)房主真實(shí)身份
簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是購(gòu)房者核實(shí)房主的身份、業(yè)主證件的真實(shí)性，最有效的方法是委托專業(yè)律師驗(yàn)證買賣雙方的真實(shí)身份，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛，對(duì)交易行為進(jìn)行制約。
2、維修基金要結(jié)清
由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，所以，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。
3、附屬設(shè)施最好在合同中約定
建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌，抑或采用圖像資料作為合同附件，交房時(shí)就根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收附贈(zèng)的家電、家具。
4、戶口遷出要慎約時(shí)間和責(zé)任
雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)遷移戶口的問(wèn)題進(jìn)行約定，約定戶口遷出時(shí)間及違約責(zé)任。作為買方，為了維護(hù)自身利益，也可要求預(yù)留少部分房款作為抵押，待賣方將戶口遷出再交還。
5、前期費(fèi)用要結(jié)清
水、電、煤、電話、寬帶、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用一定要認(rèn)真結(jié)清。
6、房款分兩次支付最安全
買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段支付給房主，其中尾款的支付時(shí)間可約定為房產(chǎn)過(guò)戶的日期，如此操作可以最大化地為買賣雙方規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)。
7、約定違約償付時(shí)間
簽署合同時(shí)要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)任和權(quán)利對(duì)等。
定價(jià)關(guān)
二手房買賣最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價(jià)格的評(píng)估，對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足的業(yè)主來(lái)說(shuō)，價(jià)格定高了難以找到買主，定低了又會(huì)使自己蒙受經(jīng)濟(jì)損失。
合同關(guān)
二手房交易雙方常常因合同簽訂得不夠規(guī)范，導(dǎo)致糾紛事件不斷出現(xiàn)。而簽訂合同常常要注意諸多細(xì)節(jié)問(wèn)題，如屋內(nèi)設(shè)施細(xì)節(jié)、付款方式、交房具體時(shí)間、稅費(fèi)交付等等。
建議：如果委托正規(guī)中介公司，最后達(dá)成了買賣交易，中介公司會(huì)提供規(guī)范且詳實(shí)的買賣合同文本。
過(guò)戶關(guān)
辦理房屋的立契過(guò)戶，是買賣流程中最耗時(shí)間和精力的一關(guān)。辦理過(guò)戶涉及一系列的政策法規(guī)，手續(xù)繁瑣。
建議：一些正規(guī)的中介公司可以代辦過(guò)戶，其辦證部門的辦事人員通曉有關(guān)的政策法規(guī)和辦事程序，經(jīng)驗(yàn)豐富。
付款關(guān)
付房款是客戶最為擔(dān)心的一個(gè)環(huán)節(jié)，少則十幾萬(wàn)，多則幾十萬(wàn)的房款，一旦出了問(wèn)題，購(gòu)房者將蒙受巨大的損失。
建議：一些大型正規(guī)中介公司紛紛推出“居間中?！狈?wù)，買方把房款交給中介公司保管，賣方把原產(chǎn)權(quán)證交中介公司保管，中介為雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，新產(chǎn)權(quán)證拿到后，中介一手把房款付給賣方，一手把新產(chǎn)權(quán)證交給買方，從而確保了雙方的利益。
交驗(yàn)關(guān)
物業(yè)交驗(yàn)是買賣交易的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，如果能夠順利完成，客戶隨即可以安心入住，原業(yè)主也不再對(duì)房子負(fù)有責(zé)任了。
建議：物業(yè)交驗(yàn)時(shí)，中介公司會(huì)提供一份《物業(yè)交驗(yàn)單》供買賣雙方填寫確認(rèn)。
確認(rèn)身份、產(chǎn)權(quán)基本信息
身份一致：房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一，如有特殊情況，需出具有法律依據(jù)的公證委托書。
地址一致：房屋地址要按照房產(chǎn)證中的地址嚴(yán)格填寫，兩者要一致。
面積一致：房屋面積要按照房產(chǎn)證上注明的面積填寫，房屋附有贈(zèng)送的小部分面積（不含在房產(chǎn)證或房地證的面積中的），需要在合同的“其他條款”中注明。
權(quán)屬明確：房屋權(quán)屬要明確填寫產(chǎn)權(quán)人或共有產(chǎn)權(quán)人的姓名。
約定總房款、稅費(fèi)和支付方式
付款需寫明：總價(jià)款、首付款、尾款、付款方式、付款條件、付款時(shí)間。
交易稅費(fèi)：買賣雙方可以根據(jù)擬交易房屋的實(shí)際情況，向?qū)I(yè)人士或有關(guān)部門具體了解稅費(fèi)的項(xiàng)目和稅率，根據(jù)買賣房屋的性質(zhì)和實(shí)際情況還可能產(chǎn)生土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等稅費(fèi)。
購(gòu)房者交納的稅費(fèi)：印花稅（各交一半）、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅。
購(gòu)房者交納的稅費(fèi)：契稅、土地出讓金、印花稅（各交一半）。
確定交房細(xì)節(jié)
具體交房時(shí)間：時(shí)間要精確日期，避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。
費(fèi)用結(jié)算：物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等于房屋有關(guān)的費(fèi)用。這些都要在購(gòu)房時(shí)核實(shí)清楚是否存在拖欠，若有拖欠，應(yīng)在二手房買賣合同中寫明拖欠費(fèi)用何時(shí)交清，如果因房主未及時(shí)還清拖欠費(fèi)用，所造成的影響應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任。
明確違約責(zé)任
二手房賣方逾期交房的責(zé)任。
買房方逾期付款的責(zé)任。
非因不可抗力的原因，不能辦理或按時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)的責(zé)任。
買方或賣方單方解除合同的責(zé)任。
房屋質(zhì)量不符合約定的責(zé)任。
合同的其他方面
審核：簽約時(shí)審核對(duì)方身份，審查中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和聲譽(yù)等。細(xì)看：仔細(xì)看合同條款，注意其違約責(zé)任是如何約定的，看自己是否能承受再?zèng)Q定是否簽署；合同一般至少一式三份，要查看三份內(nèi)同是否一致。不留空：現(xiàn)在幾乎所有的中介都提供格式化的房地產(chǎn)居間協(xié)議，其中又許多條款是要求簽署方在簽訂時(shí)填充或選擇，簽訂時(shí)一定要對(duì)這類條款逐一確定，盡量不留空白條款，以防日后被他人修改，或違規(guī)利用。
二手房交易稅費(fèi)有哪些
1、營(yíng)業(yè)稅（稅率5.65%賣方繳納）
2、個(gè)人所得稅（稅率交易總額1%或兩次交易差的20%賣方繳納）
3、印花稅（稅率1%買賣雙方各半）
4、契稅（基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5%和1%買方繳納）
5、測(cè)繪費(fèi)
6、二手房交易手續(xù)費(fèi)總額
7、登記費(fèi)（工本費(fèi)）
二手房交易稅費(fèi)如何計(jì)算
買方
1、契稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×1.5%（商用用房，二次購(gòu)房或大于144平米的稅率為3%）
2、交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積（平方米）×3元
3、交易印花稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×0. 05%
4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）
賣方
1、交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積（平方米）×3元
2、交易印花稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×0.05%
3、土地出讓金：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×1%
4、解困房：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×1%
5、商品房：土地出讓金按基準(zhǔn)地價(jià)×3%× 未交土地出讓金的建筑面積
6、分?jǐn)傎M(fèi)用：成交價(jià)、總面積×分?jǐn)偯娣e×10%（10樓以下）成交價(jià)、總面積×分?jǐn)偯娣e×20%（10樓以上）
7、個(gè)人所得稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×1%（房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征）
8、營(yíng)業(yè)稅及附加稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×5.5%（房產(chǎn)證或購(gòu)買時(shí)契稅完稅證未滿五年）【詳細(xì)>>】
百安居
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德高
科順
旭格
多樂(lè)士
皇派
立邦
e家政
金螳螂
