二手房
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很多朋友在購(gòu)房之后，由于資金周轉(zhuǎn)困難或是想換取多余的購(gòu)房資格等原因，只能選擇把房子賣(mài)掉。賣(mài)房的流程比較復(fù)雜，很多初次出售房屋的戶主對(duì)比并不是很清楚，比如如何定價(jià)、需要準(zhǔn)備哪些材料、賣(mài)房的渠道和費(fèi)用、如何與買(mǎi)方談判等等諸多問(wèn)題，為了順利地把房子賣(mài)出去，這篇賣(mài)房流程和注意事項(xiàng)大全一定要看看，干貨滿滿，趕緊收藏吧！
對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，房齡對(duì)于房?jī)r(jià)的影響還是比較大的，一般而言次新房的價(jià)格較高，其次是5~10年房齡的房子，而超過(guò)20年房齡的老房子，售價(jià)一般較低。另外，還要考慮到當(dāng)?shù)貥鞘械恼w升值（或貶值）幅度。
較高的地段等級(jí)當(dāng)然會(huì)對(duì)拉高房?jī)r(jià)產(chǎn)生作用，尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開(kāi)發(fā)完畢，不再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會(huì)帶來(lái)不可估量的價(jià)值空間。另外，一個(gè)規(guī)劃完善的區(qū)域會(huì)為本地房產(chǎn)提供2%-5%的加價(jià)空間。
所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、條件好的小區(qū)，會(huì)比較容易得到買(mǎi)家的心理認(rèn)可。這些因素會(huì)為房產(chǎn)每平米加價(jià)2%至5%左右。同樣交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)，生活宜居度會(huì)相應(yīng)升高，所以比較容易出手。
通常一個(gè)層次好、朝向好的房子要比在這些方面不是很理想的房子貴出3%至8%之間。其次建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。
買(mǎi)購(gòu)小編提醒各位賣(mài)房者，對(duì)于同樣的室內(nèi)面積，戶型好、凈高大、開(kāi)間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中、采光性能理想的房產(chǎn)也是購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)，因此房主定價(jià)時(shí)可高于其他房產(chǎn)價(jià)格。
意思就是將剩余貸款債務(wù)轉(zhuǎn)給新的買(mǎi)房人，不過(guò)需要先征得貸款銀行同意，賣(mài)房人向銀行申請(qǐng)變更借款人、借款期限等信息。另外，如果買(mǎi)家跟賣(mài)家申請(qǐng)房貸的銀行不是一家，還會(huì)涉及跨行轉(zhuǎn)按揭，但是未必銀行都支持這項(xiàng)業(yè)務(wù)，這種方式有一定的局限性。
如果買(mǎi)家首付金或者全款金足夠還清貸款，賣(mài)家可以申請(qǐng)用上述資金提前還貸，這是常見(jiàn)的一種方法。當(dāng)然，這得取決于買(mǎi)家的資金狀況，如果對(duì)方經(jīng)濟(jì)能力有限，需要籌集資金，加上信貸政策的收緊，銀行審批房貸的周期變長(zhǎng)，著急賣(mài)房子的話就要慎重了。
房產(chǎn)所有者二代身份證需要使用期限內(nèi)，注意：如果房屋產(chǎn)權(quán)是由多個(gè)人共同所有，還需要準(zhǔn)備所有產(chǎn)權(quán)所有人的證件，且為原件。
具體包括房屋所有權(quán)證明和土地使用權(quán)證明，注意準(zhǔn)備一份房產(chǎn)證的復(fù)印件。
房產(chǎn)所有者購(gòu)房時(shí)簽訂的合同和發(fā)票也是賣(mài)房過(guò)程中必不可少的材料，其中相關(guān)發(fā)票準(zhǔn)備復(fù)印件，而合同需要準(zhǔn)備原件。
如果是普通住宅性質(zhì)的房屋，且住戶已經(jīng)落戶，則需要準(zhǔn)備戶口本原件一份。
①如果該房產(chǎn)為夫妻共同所有，則需要準(zhǔn)備結(jié)婚證復(fù)印件一份。
②如果該房產(chǎn)有多名共同所有人，則需要準(zhǔn)備共同所有人的產(chǎn)權(quán)聲明，意在證明共同產(chǎn)權(quán)人知曉并同意售出該房屋。
③如果房屋屬于特殊房類，例如經(jīng)濟(jì)適用房，該類房屋的交易過(guò)程中需要申請(qǐng)相關(guān)的批準(zhǔn)手續(xù)，并在賣(mài)房時(shí)出示相關(guān)證明。
④如果賣(mài)方還處于房貸還款階段，還需要提供相應(yīng)的貸款證明合同，同時(shí)不要忘記解除貸款關(guān)系的合同。
中介費(fèi)一般由房屋買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔(dān)1.5％－2％。物價(jià)部門(mén)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方分別支付的傭金都不能超過(guò)成交價(jià)的3％。
賣(mài)房定金收多少通常取決于買(mǎi)賣(mài)雙方的協(xié)商結(jié)果，但定金最大收取數(shù)額不能超過(guò)主合同標(biāo)額的20%。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，定金的數(shù)額不能超過(guò)主合同標(biāo)額的20%，超出的部分將無(wú)法受法律保護(hù)，因此賣(mài)房定金最好按雙方協(xié)定金額來(lái)收取。
可以自己托親戚找朋友介紹買(mǎi)房者也可以委托專業(yè)中介公司。一般選擇委托中介公司以后，該中介會(huì)在網(wǎng)站上為您發(fā)布出售信息，使您的房屋在最短的時(shí)間內(nèi)、以最合理的價(jià)格出售，并幫您辦理繁瑣的過(guò)戶手續(xù)。
登記信息一般需要提供自己的身份證明和房屋產(chǎn)權(quán)證明，并簽訂《房屋代理銷售合同》，以及填寫(xiě)《房屋出售信息表》，房屋信息要真實(shí)詳細(xì)，不可過(guò)分夸大優(yōu)點(diǎn)，也不可回避明顯缺點(diǎn)，要結(jié)合市場(chǎng)行情加上中介的意見(jiàn)合理定價(jià)。
房源信息登記后，中介會(huì)將需求信息反饋給您，購(gòu)房者會(huì)在中介的帶領(lǐng)下來(lái)實(shí)地看房。售房者應(yīng)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)約看房時(shí)間，可以向購(gòu)房者簡(jiǎn)單介紹房屋的情況，看房的過(guò)程中或者是簽訂合同之前最好不要與購(gòu)房者交換聯(lián)系方式，更不要與其交流房子價(jià)格問(wèn)題。
交易雙方談好價(jià)格后，售房者可以在中介處領(lǐng)取購(gòu)房者交付購(gòu)房定金的50%，與購(gòu)房者及中介三方簽訂《購(gòu)房合同》，簽訂合同的時(shí)候要認(rèn)真查看每一條的內(nèi)容，對(duì)于不清楚的一定要提出。
合同簽訂好之后，可以到中介處領(lǐng)取購(gòu)房者支付全部購(gòu)房款的50%，此時(shí)還需要將《房地產(chǎn)權(quán)證》、身份證明等有關(guān)資料及與約定的過(guò)戶手續(xù)費(fèi)交付給中介處，并辦理委托代理公證手續(xù)，由中介處代理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
售房者在合同約定好的時(shí)間內(nèi)交房，交房的時(shí)候應(yīng)當(dāng)按照合同約定好的內(nèi)容交付，包括鑰匙交付、物業(yè)費(fèi)結(jié)清等。交房之后，與購(gòu)房者及中介三方共同簽署《房屋交驗(yàn)單》，并收購(gòu)房的余款，結(jié)清相關(guān)稅費(fèi)。
留下談價(jià)空間是討價(jià)還價(jià)的第一步，如果你開(kāi)始報(bào)出的價(jià)格就是你的底限，那么當(dāng)買(mǎi)家要求你讓價(jià)的時(shí)候，你就只能選擇拒絕，這時(shí)買(mǎi)家就會(huì)認(rèn)為你沒(méi)有誠(chéng)意賣(mài)房，這筆買(mǎi)賣(mài)自然不會(huì)成交。
在談價(jià)的過(guò)程中，如果有一方先開(kāi)口要價(jià)，那就很容易處于被動(dòng)地位，也就是說(shuō)你先向買(mǎi)家開(kāi)口報(bào)價(jià)的話，買(mǎi)家就很容易探出你的底線，所以maigoo小編提醒各位賣(mài)房者應(yīng)該想辦法讓買(mǎi)家先開(kāi)口。
作為賣(mài)方，如果遇見(jiàn)重要的問(wèn)題，先做出讓步并不是一件吃虧的事情。比如，你的房子實(shí)際可以賣(mài)90萬(wàn)，但是你報(bào)價(jià)賣(mài)100萬(wàn)，買(mǎi)家想盡辦法也只能湊齊95萬(wàn)，這時(shí)若你主動(dòng)提出可以以95萬(wàn)成交，不但可以成功將房子賣(mài)出去，雙方也都會(huì)很開(kāi)心。
只有到了不得不讓步的時(shí)候再讓步，而不是當(dāng)買(mǎi)家剛表現(xiàn)出難處時(shí)便主動(dòng)提出讓步。因?yàn)樽尣教斓脑?，只?huì)讓對(duì)方覺(jué)得你很好講話，而且會(huì)懷疑房子的真實(shí)價(jià)值，反而讓他們產(chǎn)生可以再增加要求的想法。
如果買(mǎi)家提出的價(jià)格你可以接受，但又想看看有沒(méi)有別的客戶提出更高價(jià)，就可以告訴買(mǎi)家“我再考慮考慮”，然后過(guò)幾天看看有沒(méi)有人以更高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，如果沒(méi)有就趕緊聯(lián)系之前的買(mǎi)家表示同意接受，要注意的一點(diǎn)就是考慮的時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng)。
要注意產(chǎn)權(quán)上的房主與賣(mài)房人是否是同一個(gè)人，是否存在共有人，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題要清晰，在交易之前解決產(chǎn)權(quán)存在的隱患，為購(gòu)房者提供一個(gè)健康安全的交易環(huán)境。
MAIGOO小編提醒各位賣(mài)房者，如果是委托中介賣(mài)房，作為賣(mài)方，在與中介公司合作時(shí)，要明確要明確中介公司的委托方式以及掛牌期限，切勿全權(quán)委托。
書(shū)面協(xié)議里面要明確二手房交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)、違約責(zé)任賠償條款等，進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候最好是雙方本人親自到場(chǎng)交易，避免產(chǎn)生糾紛。
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