商業(yè)地產(chǎn)策劃案例

第一部分

商業(yè)市場調(diào)研

影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡。

國民經(jīng)濟主要技術(shù)經(jīng)濟指標。 政府有關(guān)舉措與城市遠景規(guī)劃、社會因素分析等。

一、市場調(diào)研概況

調(diào)研時間、地點區(qū)域、回收問卷、調(diào)查方法（消費者座談會、實地考察法、分區(qū)域隨機抽樣法等）與基本結(jié)論。

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較；

2、國民經(jīng)濟主要技術(shù)經(jīng)濟指標；

3、政府有關(guān)舉措與城市遠景規(guī)劃、社會因素分析等；

三、區(qū)域商業(yè)市場研究

（一）、區(qū)域商圈研究

1、城市發(fā)展狀況：GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

2、項目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費結(jié)構(gòu)等。

3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。

4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競爭項目等。

（二）、終端消費者研究

1、消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。

2、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵。

3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。

4、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等。

（三）、投資客戶研究

1、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。

2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間、經(jīng)營業(yè)績等。

（四）、競爭對手研究

1、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢等。

2、競爭項目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。

四、消費者消費習性探討

1、基本結(jié)論 ： 消費群體對商場業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費品要求、地段要求、消費心態(tài)、對商場規(guī)劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費習慣等

2、專題研究 專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業(yè)老板、公務(wù)員、個體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層、工薪階層等等）

專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣

五、項目經(jīng)營方式論證

1、項目與同類型物業(yè)的比較論證

2、項目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證

3、項目消費者群體分析及引導(dǎo)性消費行為論證

4、項目的商業(yè)價值及租金價值風險性論證

5、項目設(shè)計標準及經(jīng)營管理水平的論證

二、商場管理制度制訂

1、招商處管理制度

2、商場經(jīng)營管理制度的擬訂

3、商場裝修及設(shè)施安裝管理制度

4、商場各部室經(jīng)理及分區(qū)主任崗位職責

三、商場經(jīng)營管理人員的選聘和培訓(xùn)

1、商場各級管理人員的選聘

2、商場經(jīng)營管理培訓(xùn)資料

四、商場管理

1、制定商場經(jīng)營管理目標及計劃

2、制定商場管理標準

3、客戶資料分析

4、各項資料及文件建檔

第六部分 項目標識系統(tǒng)

品牌是21新世紀房地產(chǎn)市場市場致勝的一張王牌。在市場競爭時代，沒有VI識別系統(tǒng)的企業(yè)或樓盤，就如同沒有國旗的國家。

一、基本要素系統(tǒng)

1、樓盤標志

2、標志最小尺寸，空間限定及方格制圖法

3、中文標準字體（簡稱、全稱）

4、英文標準字體（簡稱、全稱）

5、中英文標準字體制作

6、常用字體

7、標準色

8、輔助色

9、標志輔助圖形

10、標志標準字體使用規(guī)范、廣告語應(yīng)用規(guī)范

二、基本要素組合系統(tǒng)

1、標志與簡稱的組合

2、標志與簡稱的特殊組合

3、中文簡稱與英文簡稱的組合

4、標志與全稱的組合

三、實際應(yīng)用系統(tǒng)

1、案旗

2、禮儀旗、徽章

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服裝：售樓人員、保安人員、管理人員

7、信封、信箋

8、旗桿

9、物管識別標志

四、導(dǎo)示系統(tǒng)

1、售樓招牌

2、售樓指引牌

3、工地形象墻（圍墻）

4、交通工具

五、廣告系統(tǒng)

1、路牌、燈箱廣告

2、廣告旗

3、形象展板

4、標志英文簡稱組合

5、標準顏色、輔助顏色

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