商業(yè)地產(chǎn)策劃案例

第一部分

商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

影響商場(chǎng)物業(yè)開(kāi)發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場(chǎng)物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研成了商場(chǎng)成敗的橋頭堡。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會(huì)因素分析等。

一、市場(chǎng)調(diào)研概況

調(diào)研時(shí)間、地點(diǎn)區(qū)域、回收問(wèn)卷、調(diào)查方法（消費(fèi)者座談會(huì)、實(shí)地考察法、分區(qū)域隨機(jī)抽樣法等）與基本結(jié)論。

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較；

2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

3、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會(huì)因素分析等；

三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究

（一）、區(qū)域商圈研究

1、城市發(fā)展?fàn)顩r：GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

2、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。

3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類(lèi)量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)、對(duì)不同類(lèi)別的需求（吃、喝、玩、樂(lè)）等。

4、商圈輻射范圍：一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。

（二）、終端消費(fèi)者研究

1、消費(fèi)習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。

2、逛商場(chǎng)頻度：是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。

3、偏愛(ài)商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛(ài)程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)及其原因。

4、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場(chǎng)滿(mǎn)意度等。

（三）、投資客戶(hù)研究

1、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。

2、投資動(dòng)向：包括投資類(lèi)型、租金范圍及交納方式等。

3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等。

（四）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究

1、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢(shì)等。

2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶(hù)、輻射范圍等。

四、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討

1、基本結(jié)論 ： 消費(fèi)群體對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費(fèi)品要求、地段要求、消費(fèi)心態(tài)、對(duì)商場(chǎng)規(guī)劃與配套的要求、信息來(lái)源、購(gòu)買(mǎi)方式、消費(fèi)習(xí)慣等

2、專(zhuān)題研究 專(zhuān)題一：不同消費(fèi)群體消費(fèi)意向（例：民營(yíng)企業(yè)老板、公務(wù)員、個(gè)體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層、工薪階層等等）

專(zhuān)題二：消費(fèi)者收入水平與商場(chǎng)消費(fèi)傾向及習(xí)慣

五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式論證

1、項(xiàng)目與同類(lèi)型物業(yè)的比較論證

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證

3、項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證

4、項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及租金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)性論證

5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營(yíng)管理水平的論證

二、商場(chǎng)管理制度制訂

1、招商處管理制度

2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理制度的擬訂

3、商場(chǎng)裝修及設(shè)施安裝管理制度

4、商場(chǎng)各部室經(jīng)理及分區(qū)主任崗位職責(zé)

三、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理人員的選聘和培訓(xùn)

1、商場(chǎng)各級(jí)管理人員的選聘

2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)資料

四、商場(chǎng)管理

1、制定商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)及計(jì)劃

2、制定商場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)

3、客戶(hù)資料分析

4、各項(xiàng)資料及文件建檔

第六部分 項(xiàng)目標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

品牌是21新世紀(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)致勝的一張王牌。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，沒(méi)有VI識(shí)別系統(tǒng)的企業(yè)或樓盤(pán)，就如同沒(méi)有國(guó)旗的國(guó)家。

一、基本要素系統(tǒng)

1、樓盤(pán)標(biāo)志

2、標(biāo)志最小尺寸，空間限定及方格制圖法

3、中文標(biāo)準(zhǔn)字體（簡(jiǎn)稱(chēng)、全稱(chēng)）

4、英文標(biāo)準(zhǔn)字體（簡(jiǎn)稱(chēng)、全稱(chēng)）

5、中英文標(biāo)準(zhǔn)字體制作

6、常用字體

7、標(biāo)準(zhǔn)色

8、輔助色

9、標(biāo)志輔助圖形

10、標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)字體使用規(guī)范、廣告語(yǔ)應(yīng)用規(guī)范

二、基本要素組合系統(tǒng)

1、標(biāo)志與簡(jiǎn)稱(chēng)的組合

2、標(biāo)志與簡(jiǎn)稱(chēng)的特殊組合

3、中文簡(jiǎn)稱(chēng)與英文簡(jiǎn)稱(chēng)的組合

4、標(biāo)志與全稱(chēng)的組合

三、實(shí)際應(yīng)用系統(tǒng)

1、案旗

2、禮儀旗、徽章

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服裝：售樓人員、保安人員、管理人員

7、信封、信箋

8、旗桿

9、物管識(shí)別標(biāo)志

四、導(dǎo)示系統(tǒng)

1、售樓招牌

2、售樓指引牌

3、工地形象墻（圍墻）

4、交通工具

五、廣告系統(tǒng)

1、路牌、燈箱廣告

2、廣告旗

3、形象展板

4、標(biāo)志英文簡(jiǎn)稱(chēng)組合

5、標(biāo)準(zhǔn)顏色、輔助顏色

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