和租房時到處充斥著中介的低價假房源一樣，買二手房需要注意的套路中，假房源也往往披著“低價”外衣，故意標(biāo)低價來吸引客戶，還有一種就是房源存在，但業(yè)主并無賣房的意愿，或者房源已經(jīng)售出，而中介仍把房子放在網(wǎng)上不下架，因此，大家看房源一定不能只看網(wǎng)站上掛的和中介公司外面展示的，這里面大多數(shù)都是個幌子、誘餌，就是搜集買方客戶資料和誘導(dǎo)客戶到現(xiàn)場的一種策略而已，若網(wǎng)上報價低于市場價位很多，是假房源的可能性就很大，所以，在買房之前，就需要對同區(qū)域、同檔次的二手房價格有個詳細(xì)的了解。有時當(dāng)你千辛萬苦終于看中了一套二手房時，還會突然出現(xiàn)很多組客戶同時看這套房，且好幾個“意向客戶”要立馬交錢下定或者加價下定，十有八九是和中介串通的房拖。

買二手房防坑指南中最怕碰到人品差的中介，兩頭吃的例子屢見不鮮，一些中介公司看到優(yōu)質(zhì)房源后，先扮演客戶繳納定金把房子定下來，然后找客戶，找到客戶后拿好處費然后更名轉(zhuǎn)手，有很多房東并不知情，中介為了規(guī)避這個問題，前期不讓你和房東見面，簽訂的協(xié)議也只是和中介公司簽訂的協(xié)議，而你繳納定金后才能和房東簽訂三方協(xié)議，然后和房東一起解壓、網(wǎng)簽、過戶等，這個時候，如果房東違約，你將很受傷，因為，房東無責(zé)任，而你要想和中介理論，大不了中介把你的定金歸還于你而已，那你也只好啞巴吃黃連，有理說不出。maigoo小編提醒，最重要也是最有效的就是買賣雙方一定要見面交流，確保交易各方身份真實可信，充分溝通交易內(nèi)容與交易條件等重要內(nèi)容，也可便于查看重要的證件原件。這樣做可以避免中介人在進(jìn)行“背靠背”交流時，利用信息差來獲得賺取差價的空間。

買二手房有哪些陷阱比較棘手？產(chǎn)權(quán)不明不實就是其中之一，二手房交易中常常出現(xiàn)買方與“假業(yè)主”或“部分共有人”簽約，最后導(dǎo)致無法過戶房屋而遭受巨大損失的情形，有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。對于購買二手房而言，買方首先應(yīng)確認(rèn)出賣人是否為交易房屋產(chǎn)權(quán)人，買賣雙方可一同前往房屋所在地的不動產(chǎn)交易中心進(jìn)行房屋查冊。在此特別提醒，即使出賣人出示了房產(chǎn)證，也仍應(yīng)進(jìn)行房屋查冊，確保房屋產(chǎn)權(quán)信息真實無誤、出賣人主體適格。

抵押查封風(fēng)險是二手房交易十大常見陷阱盤點中很讓人頭疼的一種，用房屋來抵押借款是很正常的金融活動，只要在辦理過戶前將借款還清并解除抵押，就可以正常辦理房屋過戶。但如果有隱藏的，沒有在不動產(chǎn)權(quán)證書上體現(xiàn)出來的抵押，則可能導(dǎo)致房屋因債務(wù)糾紛而被查封，而且民間二次抵押未上征信，查檔難發(fā)現(xiàn)，即使簽署了買賣合同，在過戶前房屋仍可被債主查封。所以買帶抵押的房子，簽合同前一定要搞清楚抵押詳情，和賣家約定好解押時間以及違約責(zé)任，或者讓賣家先改原按揭、抵押合同，確保可以“帶押過戶”。此外，從簽合同到過戶這段時間也別放松，合同里要寫清楚，要是賣家擅自抵押房子，或者因債務(wù)問題房子被法院查封，買家有權(quán)解除合同，讓賣家賠違約金，還要承擔(dān)訴訟費、律師費，以及買家買同規(guī)格房子多花的錢等損失。

二手房交易避坑指南最怕遇到帶租約坑，“帶租約”二手房將會給買方帶來兩大法律問題：一是承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題；二是“買賣不破租賃”問題。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。為了防止風(fēng)險，簽約前應(yīng)當(dāng)向出賣人確認(rèn)房屋是否存在租賃情況，在合同中約定因出賣人未如實告知房屋租賃情況產(chǎn)生糾紛的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如不帶租約，應(yīng)當(dāng)在購房合同中約定，禁止交易過程中將房產(chǎn)出租；如帶租約，則應(yīng)當(dāng)在合同中約定出賣人妥善處理與承租人之間的租賃合同，并約定違約責(zé)任。

買二手房的問題非常多，其中“戶口學(xué)位坑”無疑是不少為了孩子買房的父母最不想碰到的，二手房交易中，戶口遷移是一個大問題，由于戶籍是由公安部門管理，法院無權(quán)干涉，而且法院一般也不受理此類案件，買家完全是處于弱勢。所以，未雨綢繆很重要，要注意產(chǎn)權(quán)過戶與戶口遷移并不是同時進(jìn)行的。一般情況下，先辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，再辦理戶口遷移手續(xù)，而且必須是原有戶口全部遷出之后，才能辦理新戶口的遷入手續(xù)。二手房交易流程中涉及諸多手續(xù)，全程辦理時間長。如果學(xué)校有落戶時間要求，那么未及時辦理戶口遷入手續(xù)則會推遲孩子的入學(xué)時間。對于此類情況，買方應(yīng)在合同中與出賣人書面約定戶口遷移相關(guān)內(nèi)容，明確戶口遷移的時間及違約責(zé)任。若出賣人不及時配合辦理戶口遷移手續(xù)，則買方有權(quán)要求解除合同并要求出賣人支付違約金并賠償損失，最好是等他把戶口遷走后再支付尾款，這樣最安心。

有些二手房由于建造年代久遠(yuǎn)，存在房屋漏水、電路老化等諸多缺陷，有時甚至?xí)l(fā)安全事故。很多購房者在購房時未進(jìn)行全面考慮，入住后不久即發(fā)現(xiàn)房屋存在這樣那樣的問題，但因合同并未對房屋質(zhì)量問題進(jìn)行約定而維權(quán)無門，悔恨萬分。因此，買方在購買二手房前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面詳細(xì)的調(diào)查，如采取實地多時段考察、查詢新聞、詢問同小區(qū)住戶居住情況等方式確保擬購二手房屋的質(zhì)量。若已發(fā)現(xiàn)較為明顯的問題，則應(yīng)在合同中與出賣人約定，達(dá)成房屋已存在問題的具體解決方案。同時，買方應(yīng)當(dāng)在合同中與出賣人約定，若出賣人隱瞞其在裝修、使用過程中產(chǎn)生的房屋質(zhì)量瑕疵，則應(yīng)當(dāng)對買方承擔(dān)維修及賠償責(zé)任，最好注明“若存在未披露重大瑕疵，買家有權(quán)退房”。

除了房屋質(zhì)量問題，二手房買賣中還可能存在水電氣暖、物業(yè)管理費未清繳的問題。買方在簽訂買賣合同時，務(wù)必在其中對物業(yè)管理費、水電氣暖、公共維修基金等費用的清繳進(jìn)行約定，要求出賣人在約定期限內(nèi)完成相關(guān)費用的清繳，對延期清繳承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。具體操作：（1）簽約時，要約定留存一筆物業(yè)交割保證金。如果在交割時發(fā)現(xiàn)有欠費，則欠費部分從保證金中抵扣。若無欠費，則如數(shù)劃轉(zhuǎn)給出售方。（2）簽約時，出售方應(yīng)該攜帶物業(yè)費、供暖費、水、電、燃?xì)獾壤U費票據(jù)，如果無法提供票據(jù)，購房人可以現(xiàn)場向物業(yè)公司、供暖公司致電核實，或約定時間到上述單位實地查詢。（3）確認(rèn)各項費用無誤后，買賣雙方和經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該在合同約定的時間一起到房屋內(nèi)辦理交接手續(xù)。驗收無誤后，三方簽署《物業(yè)交割單》。

隨著房價的節(jié)節(jié)攀升以及我國稅收執(zhí)法力度的加強，二手房交易中涉及的稅款金額大幅提升，而在實踐中這些稅費往往約定由買方全部承擔(dān)，這意味著買方還承擔(dān)著稅費風(fēng)險，主要包括錯誤申報稅費風(fēng)險和稅收政策變化的風(fēng)險。而交易中有些房東會說“到手價”，其實就是把本該他們付的稅轉(zhuǎn)嫁給買家，而在稅費方面，“滿五唯一”是個關(guān)鍵詞，如果房子不是唯一住房，買家可能就得多掏稅費，如果事前溝通不清楚，后面很容易起糾紛。因此，應(yīng)當(dāng)在合同中對稅收政策重大變化導(dǎo)致的風(fēng)險進(jìn)行明確：一是約定政策變化多出稅費時，約定買方享有合同解除權(quán)或超預(yù)估一定比例的稅款由賣方承擔(dān)或雙方共擔(dān)；二是約定政策變化少繳稅時，退稅款由買方享有；三是雙方依約履行，避免遲延影響權(quán)益，賣方違約致政策變化，應(yīng)擔(dān)責(zé)或賠買家損失。

二手房交易騙局頻發(fā)，中介坑害買家、賣家違約等情形屢見不鮮，因購房而導(dǎo)致的錢房兩空悲劇也并不罕見，而且房屋買賣雙方常是陌生人，缺乏信任。因房屋買賣時間較長，無法做到“一手交錢、一手交貨”。因此對“先過戶”還是“先給錢”雙方往往均不讓步。此時，就可以通過設(shè)立“資金監(jiān)管賬戶”來解決，又稱第三方監(jiān)管，是指買賣雙方進(jìn)行網(wǎng)簽后，在房產(chǎn)交易、登記辦理的過程中，買方不把房款直接交付給出賣人，而是讓透明的第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)管資金，買方將購房的自用資金和銀行的貸款資金劃入第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)在監(jiān)管銀行的監(jiān)管專用賬號，委托監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管銀行對交易資金進(jìn)行監(jiān)管，保證資金安全的交易模式。這種模式類似于網(wǎng)購，交易成功(權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后)，資金才會劃轉(zhuǎn)給賣方；若交易失敗，資金會返還買方。這樣可以保障買賣雙方的合法權(quán)益，將購房交易風(fēng)險降至最低。