商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有哪些

一、產(chǎn)權(quán)持有

1、優(yōu)勢(shì)

（1）便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位和管理，較好地控制商業(yè)業(yè)態(tài)和檔次，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn).

（2）物業(yè)租金逐年遞增。

（3）物業(yè)抵押融資，等待增值。

2、劣勢(shì)

（1）專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司談判實(shí)力強(qiáng)，有時(shí)開(kāi)發(fā)商租金回報(bào)不及運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)回報(bào)。

（2）回報(bào)期長(zhǎng)。

（3）初期投入資金壓力大。

3、適用條件

（1）開(kāi)發(fā)商以商業(yè)地產(chǎn)為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)。

（2）資金實(shí)力雄厚。

（3）擁有優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)管理人才。

二、租售并舉

1、優(yōu)勢(shì)

（1）業(yè)態(tài)可控，大租戶(hù)、小業(yè)主的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目能維持較高的經(jīng)常性收益。

（2）出售部分物業(yè)使回報(bào)期縮短。

（3）主力店使物業(yè)增值快。

2、劣勢(shì)

（1）對(duì)主力店招商能力要求極高。

（2）回報(bào)期長(zhǎng)。

（3）初期投入資金壓力大。

3、適用條件

（1）盈利周期短。

（2）資金實(shí)力雄厚。

三、產(chǎn)權(quán)出售

1、優(yōu)勢(shì)

（1）短期可有回報(bào)。

（2）整體出售銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，客戶(hù)少。

2、劣勢(shì)

（1）后期可能缺乏統(tǒng)一管理、規(guī)劃，小業(yè)主經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高。

（2）不享有地產(chǎn)增值的效益。

3、適用條件

（1）短期內(nèi)要求回報(bào)。

（2）資金實(shí)力不夠。

（3）人才缺乏。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

一、傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商試水商業(yè)地產(chǎn)

除了過(guò)往專(zhuān)注于住宅開(kāi)發(fā)的知名開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)移重心，而這些傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)積累不足的情況下，急切期望與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商這樣的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作，資源整合，分別發(fā)揮各自在資金和專(zhuān)業(yè)兩方面的優(yōu)勢(shì)，最大限度降低未知風(fēng)險(xiǎn)，最大限度獲取財(cái)務(wù)利潤(rùn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)的分工邁向精細(xì)化

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，急需與作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商這樣的商業(yè)地產(chǎn)外腦合作。于是，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)從投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)一把抓的形式，逐漸邁向更加科學(xué)、成熟的分工。開(kāi)發(fā)者負(fù)責(zé)投資，運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目從定位、招商到開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的一切專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

三、郊區(qū)型新零售業(yè)態(tài)崛起

在各大城市的核心地塊用地空間逐步減少的情況下，隨著新型城鎮(zhèn)化政策的進(jìn)一步貫徹和推行，城市郊區(qū)的新板塊成為商業(yè)地產(chǎn)下一波熱點(diǎn)區(qū)域。這極大地推進(jìn)了以目的性消費(fèi)為主的郊區(qū)型零售業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展。

四、商業(yè)地產(chǎn)跨界風(fēng)將盛行

目前，主題或者細(xì)分的差異化策略將跨界風(fēng)逐漸引入日益同質(zhì)化的商業(yè)地產(chǎn)。越來(lái)越多文化、藝術(shù)與商業(yè)相融合的購(gòu)物中心脫穎而出。其產(chǎn)品的建筑、業(yè)態(tài)和規(guī)劃都將以主題或細(xì)分為競(jìng)爭(zhēng)策略，滿(mǎn)足中國(guó)消費(fèi)者在購(gòu)物之余豐富多元化的文化體驗(yàn)需求。

五、開(kāi)發(fā)成本升高，租售雙模式盛行

在商業(yè)資產(chǎn)缺乏融資渠道的背景下，租售雙模式正在盛行。對(duì)此，商業(yè)管理公司在為開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)投資回報(bào)時(shí)，會(huì)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際優(yōu)劣勢(shì)和開(kāi)發(fā)商的需求，分別設(shè)置多種形式、多個(gè)層面的利潤(rùn)回收渠道和方式，囊括短期、中期和長(zhǎng)期目標(biāo)的完整解決方案。

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