一、普通商品房是什么意思

商品房在中國(guó)興起于80年代，它是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司（個(gè)人、外國(guó)公司）向政府機(jī)關(guān)單位租用土地使用權(quán)期限40年、50年、70年開發(fā)的房屋，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房又稱“大產(chǎn)權(quán)房”。合法申請(qǐng)國(guó)有土地劃撥土地或集體土地劃撥土地自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍，屬于“小產(chǎn)權(quán)房”。

二、普通商品房的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：新房，商品的戶型一般都比原來(lái)的老房子要好。

缺點(diǎn)：一些房屋設(shè)備、配套乃至設(shè)計(jì)上的問(wèn)題因?yàn)槲幢皇褂?，一時(shí)還發(fā)現(xiàn)不了。而且商品房大多建立在郊區(qū)，上班、購(gòu)物都不太方便。

三、普通商品房的土地性質(zhì)

土地性質(zhì)分“出讓地”和“劃撥地”，開發(fā)商拿出來(lái)出售的商品房全都是“出讓地”。

1、劃撥地：指該宗土地建造房屋時(shí)，土地使用權(quán)是由國(guó)家行政劃撥的，劃撥地在發(fā)生交易時(shí)每交易一次都需要向國(guó)土部門支付土地收益金，也叫土地出讓金。

2、出讓地：指該宗土地建造房屋時(shí)已經(jīng)向國(guó)土局交納土地出讓金，出讓地一般有出讓終止年限，一般為50-70年，年限到期前發(fā)生交易，不交納土地收益金，年限到期可以續(xù)交土地出讓金。

四、普通商品房供應(yīng)對(duì)象

1、申請(qǐng)人須具有本市戶口，申請(qǐng)家庭應(yīng)推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請(qǐng)人。單身家庭提出申請(qǐng)的，申請(qǐng)人須年滿30周歲。市政府有關(guān)部門可根據(jù)限價(jià)商品住房供需情況，對(duì)單身申請(qǐng)人年齡實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。

2、申請(qǐng)家庭成員之間應(yīng)具有法定的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或者撫養(yǎng)關(guān)系、包括申請(qǐng)人及其配偶、子女、父母等。

經(jīng)審核符合條件的申請(qǐng)家庭只能購(gòu)買1套限價(jià)商品住房，已購(gòu)買限價(jià)商品住房家庭的成員不得再次享受其他形式的保障性住房。

五、普通商品房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

商品房的產(chǎn)權(quán)是70年，最早的商品房試點(diǎn)區(qū)深圳有一批30年產(chǎn)權(quán)的商品房（改革開放初期造的），現(xiàn)在面臨產(chǎn)權(quán)到期的問(wèn)題，全國(guó)的目光都在緊盯深圳，等這批房子的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題處理完了，其他地區(qū)可能會(huì)效仿。

怎么解決產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

1、協(xié)商或等待

直接與售房單位、 開發(fā)商、物業(yè)管理單位進(jìn)行交涉，求得問(wèn)題的合理解決。如果問(wèn)題不僅體現(xiàn)在自己身上，而是很多購(gòu)房者都遇到的共同問(wèn)題，則由其他購(gòu)房者、開發(fā)商或有關(guān)部門采取必要的措施，自己的問(wèn)題也得到解決。

2、調(diào)解

由第三方或有關(guān)部門出面，對(duì)雙方在購(gòu)房中發(fā)生的爭(zhēng)議進(jìn)行調(diào)解，從而使問(wèn)題得以解決，出面進(jìn)行調(diào)解的單位可以是代理商、律師、行政部門、消費(fèi)者協(xié)會(huì)或人民法院。

3、行政裁定

根據(jù)問(wèn)題的性質(zhì)，提交相應(yīng)的行政管理部門作裁定，還可以對(duì)行政裁定申請(qǐng)行政復(fù)議，即通過(guò)行政的手段使問(wèn)題得以解決。

4、仲裁

在雙方簽訂的合同中訂立發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的仲裁條款，也可在問(wèn)題出現(xiàn)后訂立仲裁協(xié)議，把爭(zhēng)議提交仲裁委員會(huì)裁決。

5、訴訟

問(wèn)題出現(xiàn)后，協(xié)商、等待、調(diào)解、行政裁定都沒有使問(wèn)題得到解決，又未達(dá)到仲裁協(xié)議，就應(yīng)向人民法院提起民事訴訟，求得法院的公正判決，如對(duì)方觸犯了刑法，還應(yīng)由檢察院提起公訴，追究其刑事責(zé)任。

六、普通商品房交易條件

1、法定條件-建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格;向購(gòu)房人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書;

2、約定條件-達(dá)到預(yù)售合同約定的其它交付條件。

七、如何選購(gòu)普通商品房

1、首先掌握開發(fā)商基本信息。要了解開發(fā)商資質(zhì)是否齊全，修建的房屋是否合法，開發(fā)商資金是否雄厚，能不能如期交房等。

2、在優(yōu)惠活動(dòng)期間購(gòu)房。一般商品房售賣都會(huì)采取一定的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，通常會(huì)安排在節(jié)假日、開盤前后。千萬(wàn)不要小看這些優(yōu)惠活動(dòng)，結(jié)算下來(lái)會(huì)省不少的費(fèi)用。

3、觀察商品房所在地理位置。商品房所在的地理位置很關(guān)鍵，關(guān)系到以后是否升值的問(wèn)題。根據(jù)你的經(jīng)濟(jì)能力，選擇更好的地理區(qū)位，以臨近醫(yī)院、學(xué)校、車站、商業(yè)街道等交通便利、人流量大的地方為宜?；蛘呒磳l(fā)展成為商業(yè)中心、交通樞紐的地方。

4、選擇合適的房屋戶型。一定要學(xué)會(huì)觀看戶型圖，了解戶型結(jié)構(gòu)，房屋面積，以及承重結(jié)構(gòu)等，對(duì)以后的裝修和居住要心中有數(shù)。

5、注意房屋采光。一個(gè)好的住房，一定要確保陽(yáng)光充足，每個(gè)房間的都有足夠光源。另外，光照時(shí)間長(zhǎng)短也是需要考慮的，一般以坐北靠南或坐南靠北為好，這樣能保證夏冬季節(jié)光照均勻。

6、選擇合適的樓層。具體樓層的高矮根據(jù)個(gè)人喜好而定，但也要注意，如果是在商業(yè)中心，建議選高層，避免噪聲問(wèn)題，如果是比較擁擠，電梯吃緊或家中有不便坐電梯人員的情況，建議選低層。

7、注意房屋周圍綠化及附屬設(shè)施。商品房的綠化和附屬設(shè)施是否齊全，這些都是需要考慮的地方，將來(lái)住在這里生活是否便捷、居住是否舒適。

八、商品房和住宅房有什么區(qū)別

1、定義不同

（1）商品房顧名思義就是既可以居住也可以作為用房的房產(chǎn)，例如商住公寓。對(duì)于商住房有兩種解釋：

一是既可以作店面，又可以作住房（商?。?；二是樓下有商業(yè)店鋪，樓上有普通住房的商住樓房。這種宜商宜住的房屋類型，因?yàn)榫哂谐墒斓纳虅?wù)環(huán)境和完善便利的生活設(shè)施，所以，很多人愿意購(gòu)買商住房用于掙錢。

（2）住宅房是指提供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等。商品房包括商用商品房和住宅用商品房。

2、產(chǎn)權(quán)年限不同

（1）因?yàn)樯套》繉儆诮?jīng)營(yíng)性用地，所遇不能享受“住宅用地土地使用年限為70年”的規(guī)定，只能擁有50年的土地使用權(quán)，土地使用年限屆滿之后可以向國(guó)家申請(qǐng)延長(zhǎng)。

（2）純住宅房有70年產(chǎn)權(quán)，繳納一定費(fèi)用，到期后自動(dòng)續(xù)期。

3、相關(guān)稅費(fèi)不同

（1）50年產(chǎn)權(quán)的商品房，其契稅按3%繳納。

（2）普通住宅房初次購(gòu)買和未來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)契稅為1.5%，而50年產(chǎn)權(quán)的住宅，其契稅按3%繳納。

4、貸款條件不同

（1）購(gòu)買購(gòu)買商品房大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。

（2）購(gòu)買住宅房可以用公積金貸款，能得到五成或六成按揭。

5、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同

（1）商品房建設(shè)成本要低一點(diǎn)，人防和消防做的不是很高。

（2）住宅房通常都是按照公建相關(guān)要求，人防和消防建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高。

6、使用費(fèi)用不同

（1）商品房的水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢問(wèn)清楚。

（2）住宅房的水、電、暖等使用費(fèi)目前，都是按照民用價(jià)格繳納的。