土地評估方法有哪些

1、市場比較法

市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。

2、收益還原法

收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。

3、成本逼近法

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。

基本公式：地價=土地取得費 土地開發(fā)費 稅費 利潤 土地增值收益=土地成本價格 土地增值收益

4、剩余法

剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。

基本公式：土地價格=房屋于其總售價-建筑費用-專業(yè)費用-利息-銷售費用-稅費-開發(fā)商利潤

5、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準(zhǔn)地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。

土地評估費用收費標(biāo)準(zhǔn)

1、一般宗地的評估采取差額定率累進計費，宗地價格總額不同，收費標(biāo)準(zhǔn)不同，而且價格總額越高，費率就越低，比如土地價格總額在100萬以下的，收費標(biāo)準(zhǔn)是4%，100萬到200萬的部分，收費標(biāo)準(zhǔn)為3%；200-1000萬的部分，收費標(biāo)準(zhǔn)為按2‰；2000萬的部分，收費標(biāo)準(zhǔn)為按1.5‰；32000-5000萬的部分，收費標(biāo)準(zhǔn)為按0.8‰；10000萬元的部分，收費標(biāo)準(zhǔn)為0.4‰；10000萬元以上的部分，收費標(biāo)準(zhǔn)為按0.1‰。

2、分檔計算各檔收費之后，各檔的收費額進行累加，便是最終的收費總額。