寫字樓
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寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，不能用于住人，這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說(shuō)是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書(shū)工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理。”
特點(diǎn)：規(guī)模伸展力及拓展性大、硬件設(shè)施先進(jìn)、使用時(shí)間集中、人員流動(dòng)性大、功能齊全、外觀裝飾標(biāo)準(zhǔn)高、內(nèi)部空間分割靈活
5大系統(tǒng)：樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化系統(tǒng)、通信自動(dòng)化系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)
“5A”標(biāo)準(zhǔn)就是當(dāng)下較流行的評(píng)定方式，但并不表示寫字樓的品質(zhì)等級(jí)?！?A”指的只是一個(gè)寫字樓產(chǎn)品的智能化水平，針對(duì)的智能化硬件方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化），近幾年隨著高科技智能控制系統(tǒng)在寫字樓領(lǐng)域的廣泛運(yùn)用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來(lái)越高，并成為獨(dú)立的控制子系統(tǒng)，發(fā)展成為今天的“5A”。
很多5A寫字樓在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中缺點(diǎn)，如喧鬧環(huán)境，有限空間和綠化少。在這種背景下5O寫字樓出現(xiàn)了。5O指oxygen（氧氣）、office park（花園辦公）、open（開(kāi)放而自由）、own（獨(dú)立私家電梯/空調(diào)）opportunity（發(fā)展前景）。一般這種寫字樓都具有偏離都市中心、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、建筑密度低、規(guī)模大、業(yè)態(tài)全，地段好，是5A寫字樓升級(jí)版。
甲級(jí)寫字樓也是一種通行叫法，目前行業(yè)中并沒(méi)有明確規(guī)定。國(guó)際上判斷甲級(jí)寫字樓特征為：管理國(guó)際化、24小時(shí)、空間的舒適性和實(shí)用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務(wù)化等。其衡量指標(biāo)相當(dāng)廣泛，從辦公總面積、標(biāo)準(zhǔn)層面積和凈高到貨梯客梯數(shù)量，甚至項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)所有結(jié)構(gòu)和入住若干年后的客戶構(gòu)成和上述“5A”也是甲級(jí)寫字樓評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)中的一個(gè)參考項(xiàng)。
A級(jí)：針對(duì)高級(jí)寫字樓用戶，房錢高于所在地區(qū)均勻房錢。寫字樓具有高質(zhì)量的裝飾、提高前輩的系統(tǒng)、精彩的交通便利性、明確的市場(chǎng)定位。
B級(jí)：針對(duì)各種不同用戶，房錢為所在地區(qū)的均勻房錢。寫字樓裝飾相對(duì)所在地區(qū)而言非常優(yōu)良。寫字樓內(nèi)部的各種系統(tǒng)也很充分。但是這一級(jí)別的寫字樓不能和相同價(jià)格的A級(jí)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)。
C級(jí)：針對(duì)需要功能空間的用戶，房錢低于所在地區(qū)的均勻房錢。
投資級(jí)：位于世界頂尖寫字樓市場(chǎng)并且地段、設(shè)計(jì)和建造均十分獨(dú)特的寫字樓。具有精彩的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)方面的治理能力和出色的機(jī)械、電力、生命安全、電梯、通訊系統(tǒng)、頂級(jí)裝飾，有多種杰出的便利措施。主要位于大都市地區(qū)，僅由一位承租人租用，并且該寫字樓以該承租人的名稱命名。
機(jī)構(gòu)級(jí)：機(jī)構(gòu)級(jí)寫字樓指規(guī)模巨大、品牌影響力很強(qiáng)的寫字樓，它們受到海內(nèi)外大型投資機(jī)構(gòu)的留意，因此而得名。這一級(jí)別寫字樓的設(shè)計(jì)及所使用的建筑材料固然稱不上唯一無(wú)二，但的確十分優(yōu)良。它們通常面積巨大。該級(jí)別的寫字樓位于次要的大都市區(qū)域，但始終具有不亂的承租人基礎(chǔ)。
投契級(jí)：通常由多個(gè)承租人共同租用，在建造時(shí)通常采用流行的設(shè)計(jì)傳統(tǒng)，但不會(huì)使用優(yōu)良的材料或建造方法，設(shè)計(jì)和建造更偏重功能，并且其設(shè)計(jì)極少反映特定承租人或入駐者的形象。為了吸引海內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)，和主要寫字樓市場(chǎng)的寫字樓最低面積要求比擬，投契級(jí)寫字樓的面積必需要更大一些。【詳細(xì)>>】
選擇裝修公司
確定裝修公司和裝修設(shè)計(jì)圖紙。裝修公司一般分為家裝公司與公裝公司。公裝公司是專門從寫字樓和商業(yè)社區(qū)裝修的，對(duì)裝修風(fēng)格、色彩、工藝把握更專業(yè)。
溝通創(chuàng)意
公司裝修體現(xiàn)了公司形象，特別是辦公室裝修更是體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)整個(gè)公司戰(zhàn)略及品質(zhì)識(shí)別風(fēng)格的期望水平。所以寫字樓裝修要和裝修公司詳細(xì)洽談，確定裝修風(fēng)格和詳細(xì)方案。
簽訂合同
簽訂裝修合同是日常生活中一項(xiàng)重要的法律活動(dòng)，合同條款是否完善直接關(guān)系到發(fā)包方的切身利益。
核定裝修預(yù)算
寫字樓裝修花費(fèi)一般與裝修材料和裝修風(fēng)格、裝修面積有關(guān)。精裝設(shè)計(jì)花費(fèi)多于簡(jiǎn)裝設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)約風(fēng)格的寫字樓裝修每平米花費(fèi)大約600元左右。
裝修色彩選擇
色彩可以營(yíng)造室內(nèi)環(huán)境的氛圍，安靜的地方需要安靜的色彩，而跳躍舞動(dòng)的地方必須有跳躍的氛圍。裝修色彩應(yīng)該根據(jù)每個(gè)公司的情況而選擇。
監(jiān)督施工和驗(yàn)收
裝修公司根據(jù)確定方案進(jìn)行裝修施工，在驗(yàn)收時(shí)一定要注意隱蔽工程的驗(yàn)收。期間出現(xiàn)問(wèn)題，雙方可以協(xié)商，進(jìn)行修正。
裝修風(fēng)格：辦公空間設(shè)計(jì)須避免雷同，千篇一律的樣式會(huì)讓客戶感到厭倦。寫字樓裝修風(fēng)格的選擇，將對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生直接影響。寫字樓裝修的風(fēng)格歸結(jié)起來(lái)有正統(tǒng)型、現(xiàn)代型、新潮型、創(chuàng)意型這四大主流，企業(yè)可以在上述四種風(fēng)格基礎(chǔ)上加入企業(yè)特點(diǎn)元素。
設(shè)計(jì)布局：寫字樓是集中展示公司企業(yè)文化、屬性和實(shí)力的作用，其設(shè)計(jì)應(yīng)符合企業(yè)和要求，會(huì)議室的設(shè)計(jì)要求大方、高檔，公共辦公空間的設(shè)計(jì)要求人性化等。為創(chuàng)造一個(gè)安靜的工作環(huán)境，將各個(gè)辦公區(qū)域規(guī)劃妥當(dāng)。如有條件，甚至可以進(jìn)行一些隔音、消音處理。
裝修規(guī)范：寫字樓裝修是有很嚴(yán)格的規(guī)范要求的，對(duì)于消防的要求也有相關(guān)的規(guī)范。如果寫字樓要吊頂，室內(nèi)所有噴淋口一定要露出吊頂一定尺寸并且保持水平，這事必須讓相關(guān)專業(yè)裝修公司處理。要注意數(shù)據(jù)和語(yǔ)音的標(biāo)簽一定要在放線的時(shí)候做好，不要給以后的工作帶來(lái)麻煩。
消防工程：大多數(shù)辦公室裝修時(shí)都要做隔斷，如果隔斷要到頂部的時(shí)候，就要進(jìn)行煙感和噴淋的改動(dòng)，物業(yè)公司通常都要求自行去解決，這樣就要找有有資質(zhì)的消防公司，消防公司按照規(guī)定要報(bào)批當(dāng)?shù)叵谰诌M(jìn)行審批，通常要7~10天，另外在報(bào)批消防局是單獨(dú)有一定費(fèi)用的。
中央空調(diào)：裝修中需要隔斷來(lái)劃分空間，那么就要考慮到每個(gè)空間都要保留一定數(shù)量的中央空調(diào)出風(fēng)口與回風(fēng)口，還是需要找有正規(guī)資質(zhì)的中央空調(diào)安裝公司。在裝修改造前一定要先把中央空調(diào)改造平面布置圖交與物業(yè)公司審核。完工后物業(yè)公司還要求出示一份中央空調(diào)工程竣工圖。
辦公家具：辦公家具在寫字樓辦公室裝修前要先找好家具公司，因?yàn)榇蠖鄶?shù)辦公室都需要辦公高隔斷，很多線路，插座都要與隔斷相連接的，所以家具公司一定要與電器工程師有個(gè)緊密銜接，圖紙最好要先由這兩方共同確定完后才要拿到物業(yè)公司審核的。
其它方面：此外，遵守作息時(shí)間，垃圾要及時(shí)清理。要根據(jù)不同功能區(qū)選用不同燈飾，要計(jì)算出各個(gè)不同功能區(qū)合理的照明度，還要考慮自然光的充分利用等，這些都是寫字樓裝修中比較關(guān)鍵的一點(diǎn)。還要充分考消防或緊急疏散方面的問(wèn)題，一旦遇緊急情況人員如何最快撤退等。
地段
寫字樓則注重商圈和交通。商圈為什么這么重要？因?yàn)樵谏倘?nèi)商機(jī)更多，這也是各大城市紛紛建立CBD的重要原因。再者，交通便捷意味著效率的提升。
建筑形象
其實(shí)形象已經(jīng)包含了地段的因素。但形象最重要的載體是建筑，地標(biāo)性建筑是良好企業(yè)形象的最佳闡釋。
建筑內(nèi)在品質(zhì)
因?yàn)檫@決定著企業(yè)最終使用的舒適性，也是最具含金量的硬性條件。地段決定建筑的基礎(chǔ)價(jià)值，建筑創(chuàng)造地段的附加價(jià)值，這就是地段與建筑的關(guān)系。
物業(yè)管理
寫字樓物業(yè)管理要求復(fù)雜得多，涉及的環(huán)節(jié)也廣得多。一個(gè)優(yōu)秀的寫字樓60%的價(jià)值由其硬性的條件所決定；40%的價(jià)值則有其軟性條件決定，核心是物業(yè)公司。
地段：買房要看地段價(jià)值，寫字樓投資更要看重這一因素。在一個(gè)城市最好的位置應(yīng)該是首先是政經(jīng)區(qū)、商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)、生活區(qū)等，而政經(jīng)區(qū)在每個(gè)城市是最尊貴的，地段的第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是交通，即通達(dá)性。
商圈價(jià)值：寫字樓的發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)支撐，即是否能集中產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。處于多重商圈、多元產(chǎn)業(yè)鏈條重疊或交叉中的寫字樓的區(qū)域能夠相互補(bǔ)充和促進(jìn)，容易產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，更具生命力。
交通標(biāo)準(zhǔn)：交通問(wèn)題在現(xiàn)代頂級(jí)寫字樓中具有重要意義，甚至關(guān)乎生死存亡。交通不僅要求公共交通，還要求有出租車、商務(wù)車專用通道可以抵達(dá)寫字樓，特別是解決好停車問(wèn)題，保障辦公人士的可通達(dá)性，越來(lái)越成為頂級(jí)寫字樓的必備要件之一。
形象標(biāo)準(zhǔn)：頂級(jí)寫字樓的一個(gè)重要特點(diǎn)是一定的辨識(shí)度與“地標(biāo)性”，甚至一棟樓可以成為一座城市的標(biāo)志。隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，建筑造型、高度、外立面、大堂設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修等各方面，一座頂級(jí)寫字樓都應(yīng)在所在區(qū)域具有標(biāo)志性、前瞻性、高端性，讓人印象深刻。
空間標(biāo)準(zhǔn)：頂級(jí)寫字樓應(yīng)以人的需要為根本，以最前沿的建筑技術(shù)、工程技術(shù)為支撐，將自然性、技術(shù)性、人文性融為一體，達(dá)到所在區(qū)域的高水平，但不僅僅是一系列技術(shù)指標(biāo)和數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)的堆砌。辦公空間、公共走道、樓梯、電梯間、衛(wèi)生間等的空間尺度要達(dá)到特定要求。
低碳標(biāo)準(zhǔn)：現(xiàn)代寫字樓的周邊環(huán)境高樓林立、商務(wù)氛圍濃厚，但同時(shí)也是空氣、噪聲、光污染嚴(yán)重的區(qū)域，因此低碳環(huán)保應(yīng)該成為全球化、高科技條件下寫字樓發(fā)展的必然要求。從國(guó)際寫字樓的發(fā)展趨勢(shì)看，頂級(jí)寫字樓對(duì)建筑節(jié)能、綠色認(rèn)證的要求已成為一種勢(shì)不可擋的潮流。
生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)：頂級(jí)自然景觀＋人文景觀，將創(chuàng)造巨大的升值空間。調(diào)查顯示，綠色生態(tài)環(huán)境中辦公可提高10%以上效率，其增加產(chǎn)值足以支付其創(chuàng)造者的薪酬等開(kāi)支。同時(shí)要根據(jù)現(xiàn)代人的辦公特點(diǎn)提供一種彈性、高效的24小時(shí)辦公時(shí)間，保證員工在社會(huì)生態(tài)和人文生態(tài)上的軟性訴求，達(dá)到辦公的自由舒展性。
智能標(biāo)準(zhǔn)：自從現(xiàn)代通訊技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)普及以來(lái)，智能化辦公成為寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的重要組成部分，頂級(jí)寫字樓的智能標(biāo)準(zhǔn)要求自然更高。建筑的智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)必須達(dá)到之前講過(guò)的5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。此外，全樓宇無(wú)線上網(wǎng)、全樓宇虛擬社區(qū)內(nèi)網(wǎng)服務(wù)系統(tǒng)也是未來(lái)頂級(jí)寫字樓的基本要求。
配套標(biāo)準(zhǔn)：頂級(jí)寫字樓的供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、自然通風(fēng)和新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、給排水等硬件配套設(shè)施也必須與主體建筑相匹配，以保證達(dá)到寫字樓的各項(xiàng)功能設(shè)計(jì)要求，并要求以各行業(yè)內(nèi)的最前沿技術(shù)作為技術(shù)支撐。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：頂級(jí)寫字樓服務(wù)應(yīng)不斷創(chuàng)新發(fā)展，含有多種服務(wù)設(shè)施：如銀行、郵局、商務(wù)中心、健身休閑中心、員工餐飲等，其物業(yè)管理要求以客戶的需求為標(biāo)準(zhǔn)不斷推陳出新。每一個(gè)頂級(jí)寫字樓都要求有自己獨(dú)特的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)理念，個(gè)性化、小眾化的服務(wù)成為常態(tài)。
了解規(guī)劃、預(yù)防貶值風(fēng)險(xiǎn)
預(yù)防貶值風(fēng)險(xiǎn)是首要考慮的。投資需要考慮地理位置以及商業(yè)配套，考慮市政或其他原因造成的貶值和未來(lái)的幾年內(nèi)是否會(huì)涌現(xiàn)出過(guò)多新樓盤對(duì)現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)構(gòu)成沖擊。還有寫字樓受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較明顯，所以投資者要充分了解未來(lái)區(qū)域規(guī)劃，時(shí)刻關(guān)注相關(guān)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況等等。
目標(biāo)精準(zhǔn)，防止租賃艱難
在投資之前，要對(duì)項(xiàng)目周邊及目標(biāo)人群進(jìn)行深入考察，充分了解目標(biāo)客戶群對(duì)于區(qū)位、面積以及配套設(shè)施等方面的各種需求，根據(jù)周邊的商圈及配套對(duì)所投資的寫字間進(jìn)行綜合分析，從目前市場(chǎng)需求來(lái)看，中小戶型面積的項(xiàng)目在市場(chǎng)中是比較熱銷的，相對(duì)較少的投資成本會(huì)讓投資見(jiàn)效相對(duì)較快。
選對(duì)時(shí)機(jī)，規(guī)避不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)
寫字樓投資最恰當(dāng)時(shí)機(jī)應(yīng)該是項(xiàng)目整體銷售率超過(guò)50%時(shí)。此時(shí)投資者要考慮進(jìn)駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進(jìn)駐公司檔次較低，投資者比例過(guò)高，直接會(huì)影響到項(xiàng)目在正常使用時(shí)的整體形象。此外，當(dāng)大經(jīng)濟(jì)情況蕭條時(shí)，業(yè)主們會(huì)競(jìng)相壓價(jià)，在對(duì)客戶進(jìn)行爭(zhēng)奪的同時(shí)一定會(huì)影響到寫字間的收益。
量體裁衣，謹(jǐn)防壓力過(guò)大
買寫字樓資金相對(duì)較高，寫字樓的變現(xiàn)周期較長(zhǎng)，多數(shù)投資者都需要貸款，購(gòu)買寫字間的貸款利率要高于住宅，貸款年限卻要更短，還需交納房產(chǎn)稅等各項(xiàng)稅費(fèi)，需要很高的首付能力和強(qiáng)有力的還款能力。因此在投資寫字間前要量體裁衣，充分考慮自身的經(jīng)濟(jì)能力，以免后期還款壓力大，又急于變現(xiàn)，造成不必要損失。【詳細(xì)>>】
國(guó)家石油公司雙塔大樓
國(guó)家石油公司雙塔大樓位于吉隆坡市中心美芝律，高88層，是當(dāng)今世界名冠的超級(jí)建筑。巍峨壯觀，氣勢(shì)雄壯，是馬來(lái)西亞的驕傲。登上雙塔大樓，整個(gè)吉隆坡市秀麗風(fēng)光盡收眼底，夜間城內(nèi)萬(wàn)燈齊放，景色尤為壯美。
西爾斯大廈
位于美國(guó)伊利諾州芝加哥，樓高442米，共地上108層，西爾斯大廈由9座塔樓組成。西爾斯大廈有110層，一度是世界上最高的辦公樓。在第103層有一個(gè)供觀光者俯瞰全市用的觀望臺(tái)。它距地面412米，天氣晴朗時(shí)可以看到美國(guó)的4個(gè)州。
上海環(huán)球金融中心
上海環(huán)球金融中心是以日本的森大廈株式會(huì)社為中心，聯(lián)合日本、美國(guó)等40多家企業(yè)投資興建的項(xiàng)目，總投資額超過(guò)1050億日元（逾10億美元）。地上100層，地下3層，樓層總面積約377，300平方米。
國(guó)際金融中心
位于香港中環(huán)的國(guó)際金融中心一期1998年竣工，高39層，180米，自建成后便吸引了不少國(guó)際金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。被稱為“驚世之作”的香港國(guó)際金融中心二期外形設(shè)計(jì)概念是以一個(gè)向外地的朋友“招手”的手勢(shì)，向海外朋友表示“歡迎您”的意思。
天河中信廣場(chǎng)
天河中信廣場(chǎng)是廣州繼63層廣東國(guó)際大廈成為當(dāng)年全國(guó)最高建筑之后，又一次奪得90年代的全國(guó)之冠，樓高達(dá)391米，80層，迄今為止仍是廣東省之最，現(xiàn)仍是全球最高的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物。
信興廣場(chǎng)地王大廈
深圳的重要標(biāo)志，位于羅湖區(qū)，由68層的商業(yè)大樓、32層的商務(wù)公寓、5層的購(gòu)物中心及2層地下停車場(chǎng)組成。樓高384米，占地18734平方米，總建筑面積27萬(wàn)平方米，總投資40億港幣。建成時(shí)曾是亞洲第一高樓，也是全國(guó)第一個(gè)鋼結(jié)構(gòu)高層建筑。
帝國(guó)大廈
2014年，矗立在美國(guó)紐約市中心高1250英尺、共102層的帝國(guó)大廈已經(jīng)度過(guò)了83個(gè)春秋。這座摩天大樓只用了410天就建成，也可算是建筑史上的奇跡。在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，帝國(guó)大廈一直是世界最高的建筑。
101大樓
被稱為“臺(tái)北新地標(biāo)”，1998年1月動(dòng)工，主體于2003年10月完工。世界高樓協(xié)會(huì)頒發(fā)的證書(shū)里，臺(tái)北101大樓獲得“世界高樓”四項(xiàng)指標(biāo)中的三項(xiàng)世界之最：“最高建筑物”（508米）、“最高使用樓層”（438米）和“最高屋頂高度”（448米，不過(guò)目前已被取代）。
