一、物流地產(chǎn)商是做什么的

物流地產(chǎn)是根據(jù)客戶的需求，選擇合適的地點，建設(shè)、運營與管理專用物流設(shè)施，而且采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時間與合適的地點，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施和專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。

物流地產(chǎn)商則是提供物流地產(chǎn)相關(guān)的設(shè)計、建造和物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，它的本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)商或工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，不過物流地產(chǎn)商不僅提供現(xiàn)代化的物流倉儲設(shè)施，更為物流的整個價值鏈提供服務(wù)。

二、物流地產(chǎn)商的開發(fā)運營模式有哪些

物流地產(chǎn)作為專業(yè)化的現(xiàn)代經(jīng)營性物流設(shè)施載體，對于提高客戶企業(yè)的物流運作效率至關(guān)重要，物流地產(chǎn)商對物流地產(chǎn)的開發(fā)運營主要有五種模式：

1、物流企業(yè)主導型運營模式

物流企業(yè)是物流企業(yè)主導的運營模式的主體，物流企業(yè)按物流市場需求，結(jié)合自身物流業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，由物流地產(chǎn)開發(fā)商進行物流設(shè)施的投資建設(shè)。

具體活動主要有規(guī)劃、選址、設(shè)計、開發(fā)建設(shè)等，物流地產(chǎn)設(shè)施的擁有權(quán)屬物流企業(yè)所有，項目建成后，部分留作自用，以滿足自身發(fā)展需要，其余部分則轉(zhuǎn)租給其他企業(yè)。

該模式的優(yōu)點在于由于物流企業(yè)比較熟悉客戶所需的物業(yè)管理服務(wù)和物流設(shè)施，可能會使得物業(yè)的折舊費用享受到政府稅收減免的優(yōu)惠，從而在很大程度上節(jié)省租金，降低稅費；

缺點在于物流企業(yè)在運營的初期，由于為客戶單獨提供優(yōu)質(zhì)且高效的定制化物流設(shè)施的設(shè)計、建設(shè)與咨詢服務(wù)的難度較大，資金方面的管理水平及專業(yè)能力較差，存在很大的資金風險，導致運營成本増加，管理效率較低。

2、物流地產(chǎn)商主導型運營模式

物流地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)客戶的物流設(shè)施需求，購買、改造既有的物流設(shè)施，或按客戶要求進行選址、拿地、規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)建設(shè)并完成相關(guān)物流設(shè)施，產(chǎn)業(yè)企業(yè)自行決定自用還是出租給客戶，并通過專業(yè)團隊提供資助建設(shè)的物流設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù)，該模式在物流倉庫等場景下應用廣泛。

投資收益的來源主要由地產(chǎn)增值、物業(yè)費、物流設(shè)施設(shè)備租金、物流設(shè)施相關(guān)的咨詢服務(wù)等，該模式的優(yōu)勢是可以有效發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力、房地產(chǎn)運作能力以及物流設(shè)施設(shè)計能力，在短時間內(nèi)進行資金管理，降低物流成本，有效幫助客戶將大額資金投入在核心業(yè)務(wù)，不給企業(yè)帶來資金壓力，提高物流企業(yè)競爭力，降低財務(wù)風險；

不足之處是相對于較小規(guī)模的企業(yè)來說，因物流設(shè)施標準較高，設(shè)備先進，可能會有過高的租金成本。

3、物流商與地產(chǎn)商、電商合作型運營模式

由地產(chǎn)商、物流商通過簽署合作協(xié)議等，共同出資設(shè)立物流地產(chǎn)的項目公司，并合作經(jīng)營。

該模式既能展示地產(chǎn)商拿地、建設(shè)的優(yōu)勢，也可以發(fā)揮物流商在物流效率及運營管理方面的優(yōu)點，根據(jù)客戶的物流設(shè)施需求提供物流設(shè)施的租賃、咨詢、物業(yè)管理等服務(wù)，再根據(jù)協(xié)議約定進行項目收益分配與風險承擔。

該模式的優(yōu)點在于地產(chǎn)建設(shè)中的各種風險共同承擔，地產(chǎn)商可以發(fā)揮地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢，而物流企業(yè)可以發(fā)擴物流企業(yè)在設(shè)施選址、物流網(wǎng)絡(luò)、物流運營、物流服務(wù)等方面優(yōu)勢，雙方優(yōu)勢互補合作共臝；

而不足在于可能面臨的信用風險、利益分配和風險分擔等問題，如何更好解決雙方在合作過程中是否有利益矛盾是重點。

4、第三方牽頭型運營模式

由第三方牽頭，作為地產(chǎn)企業(yè)和物流企業(yè)的橋梁，并進行物流商與地產(chǎn)商的資源整合，開展合作型的經(jīng)營模式，同時審查房地產(chǎn)企業(yè)和物流企業(yè)的實力、資格等，實現(xiàn)聯(lián)合。

建成后的物業(yè)由第三方負責招商、管理工作，同時第三方也要身纏開發(fā)建設(shè)及運營收益，且由第三方按協(xié)議約定進行分配，第三方一般為政府或中介組織。

該模式的優(yōu)點在于擁有獨立第三方進行審查，從而源頭解決了雙方的信用風險、避免后期在該處可能產(chǎn)生的矛盾；而缺點在于，該模式對第三方要求較高，需要高行業(yè)自律性。

5、基金型運營模式

該模式與傳統(tǒng)的運營模式不同之處在于引入了基金公司，基金公司由物流地產(chǎn)企業(yè)與其他投資者共同成立。物流地產(chǎn)企業(yè)將其持有的物流資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給基金，再通過基金公司這個渠道發(fā)行的基金持有物流資產(chǎn)，由物流地產(chǎn)商控制物流資產(chǎn)轉(zhuǎn)為基金控制物流資產(chǎn)。主要的業(yè)務(wù)為：物流地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、物流地產(chǎn)運營管理業(yè)務(wù)、基金管理業(yè)務(wù)。

金融優(yōu)勢是該模式的亮點。開發(fā)拿地、基礎(chǔ)建設(shè)、物流設(shè)施的配備，都對于資金有大量需求，基金公司可以通過自身優(yōu)勢的發(fā)揮，降低資金使用成本，間接為客戶降低物流費用，解決了傳統(tǒng)經(jīng)營模式下資金占用時間長，投資回報期長，融資壓力高等問題。

缺點在于前期建設(shè)以及后期項目運營方面，都可能出現(xiàn)因不熟悉客戶而失去客戶信任的情況。

三、不同物流地產(chǎn)開發(fā)運營模式比較分析

物流地產(chǎn)運營模式的選擇與企業(yè)是否能夠快速發(fā)展息息相關(guān)，企業(yè)核心競爭力之一就是合適的運營模式，不同的運營模式各有各的優(yōu)點，下面為大家比較分析一下：

1、從資金占用角度來看，基金運營模式表現(xiàn)最優(yōu)，資金使用成本低，資金壓力小，其余模式均占用大量流動資金，可能會因此而導致原本運營模式的優(yōu)勢消失，且基金模式下，公司財務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)更為出色。

2、從對于經(jīng)營管理工作的能力要求來看，需要合作的運營模式對于管理能力的要求高，即物流商與地產(chǎn)商、電商合作的模式需要花費更多的精力在于管理工作方面，因為屬于合作方式，可能會存在信息不對稱，溝通成本較大，道德風險等問題。

3、其余模式下，各方發(fā)揮自身專業(yè)能力優(yōu)勢即可，合作相關(guān)的管理工作相對較少，對合作相關(guān)的工作強度要求相對較低。

4、從專業(yè)能力發(fā)揮的角度來看，除第三方牽頭型運營模式外，其余模式均可使得自身專業(yè)能力正常發(fā)揮甚至超長發(fā)揮。在第三方牽頭型運營模式下，特別是由各地政府牽頭進行規(guī)劃、開發(fā)，再委托專門經(jīng)營管理機構(gòu)運作的物流園區(qū)，普遍不能發(fā)揮物流中心的專業(yè)職能。因為在該模式下，主要是通過為入駐企業(yè)提供服務(wù)而取得收益，與物流業(yè)務(wù)的拓展無關(guān)，若后期想要投資其他項目，可能會因不夠?qū)I(yè)而使得投入打了水漂。